A agenda económica de Trump para o seu segundo mandato está a obscurecer as perspetivas para as taxas hipotecárias

A vitória eleitoral de Donald Trump está a obscurecer as perspectivas para as taxas hipotecárias mesmo antes de ele regressar à Casa Branca.

O presidente eleito fez campanha com a promessa de tornar a aquisição de casa própria mais acessível, reduzindo as taxas hipotecárias através de políticas destinadas a eliminar a inflação. Mas a sua proposta de agenda económica poderia potencialmente preparar o terreno para que as taxas hipotecárias subissem, dizem alguns economistas e analistas.

As taxas hipotecárias são influenciadas por vários factores, incluindo variações no rendimento das obrigações do Tesouro dos EUA a 10 anos, que os credores utilizam como guia para definir o preço dos empréstimos à habitação. Os rendimentos do Tesouro subiram nas últimas semanas, mesmo depois de a Reserva Federal ter cortado a sua taxa de juro de referência, o que influencia as taxas de todos os tipos de empréstimos, incluindo hipotecas. Os investidores pareciam questionar até que ponto a Fed deveria cortar as taxas, dada a força da economia.

Depois, os rendimentos subiram ainda mais imediatamente após a vitória de Trump, elevando a taxa média de uma hipoteca de 30 anos para 6,79%, de acordo com o comprador de hipotecas Freddie Mac.

“Dado o que estamos a ver nos mercados obrigacionistas, os investidores esperam taxas mais elevadas sob a administração Trump e já estão a começar a posicionar-se nessa direção”, disse Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com. “Portanto, se as taxas gerais forem mais altas, isso também tenderia a significar que as taxas de hipotecas também subiriam.”

Trump diz que quer impor tarifas sobre produtos estrangeiros, reduzir as taxas de impostos e aliviar as regulamentações, políticas que poderiam acelerar a economia, mas também alimentar a inflação e aumentar a dívida do governo dos EUA – e, dizem alguns economistas, levar a taxas de juros mais altas e, por sua vez, taxas de hipoteca mais altas.

“Pode-se esperar que as políticas fiscais de Trump levem a taxas hipotecárias crescentes e mais imprevisíveis até o final deste ano e até 2025”, disse Lisa Sturtevant, economista-chefe da Bright MLS, que não prevê mais a taxa média para uma casa de 30 anos. empréstimo caia abaixo de 6% no próximo ano.

Os analistas do setor de construção residencial da Raymond James and Associates veem que as taxas de hipotecas permanecerão “mais altas por mais tempo”, dado o resultado da eleição. Eles também disseram em uma nota de pesquisa na semana passada que os compradores de casas pela primeira vez “provavelmente enfrentarão desafios de acessibilidade ainda maiores nesta primavera”, normalmente a temporada de pico de vendas do ano para construtoras residenciais.

Taxas hipotecárias mais elevadas podem acrescentar centenas de dólares por mês em custos para os mutuários, reduzindo o seu poder de compra numa altura em que os preços das casas permanecem perto de máximos recordes, apesar da queda nas vendas no mercado imobiliário que remonta a 2022.

As elevadas taxas de hipotecas e os preços elevados mantiveram a aquisição de uma casa própria fora do alcance de muitos compradores de primeira viagem. Representaram apenas 24% de todas as casas compradas entre julho de 2023 e junho passado, um mínimo histórico que remonta a 1981, segundo dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Antes de 2008, a parcela de compradores de primeira viagem era historicamente de 40%.

À medida que mais americanos perdem a propriedade da casa própria ou têm de adiar a compra de uma casa, estão a perder ganhos potenciais do crescimento do valor da habitação, que tem sido historicamente um forte impulsionador da riqueza pessoal.

Além do mais, taxas de hipotecas mais altas podem desencorajar a venda dos atuais proprietários. Embora a taxa média de um empréstimo à habitação a 30 anos tenha descido de um máximo de 23 anos de quase 8% no ano passado, continua a ser demasiado elevada para muitos potenciais vendedores. Mais de quatro em cada cinco proprietários de casas com hipoteca têm uma taxa abaixo de 6%, de acordo com Realtor.com.

O aumento nos rendimentos das obrigações na semana passada provavelmente reflecte as expectativas entre os investidores de que as políticas económicas propostas por Trump aumentariam o défice federal e aumentariam a inflação.

O apartidário Comité para um Orçamento Federal Responsável prevê que as propostas de Trump aumentariam o défice orçamental federal em 7,75 biliões de dólares durante a próxima década.

Para pagar os juros dessa dívida, o governo terá provavelmente de emitir mais obrigações, como títulos do Tesouro a 10 anos. Isso poderia levar os investidores a exigir rendimentos mais elevados ou o retorno que recebem pelo investimento nas obrigações. À medida que esses rendimentos sobem, isso aumentaria as taxas hipotecárias.

Se a inflação voltar a aquecer, a Fed poderá ter de suspender os cortes nas taxas iniciados em Setembro. A inflação caiu anualmente de um pico de 9,1% em 2022 para um mínimo de 3 anos e meio de 2,4%, à medida que o Fed aumentava as taxas para o nível mais alto em décadas.

Embora o banco central não defina as taxas hipotecárias, as suas ações e a trajetória da inflação influenciam os movimentos no rendimento do Tesouro a 10 anos. Espera-se que o pivô da política do banco central acabe abrindo caminho para que as taxas hipotecárias caiam em geral. Mas isso poderá mudar se as políticas da próxima administração fizerem com que a inflação volte a disparar.

“A expectativa geral ainda é que há muitos motivos para esperar que as taxas de hipotecas possam cair, mas a política é um grande curinga”, disse Hale, do Realtor.com.

É difícil prever a trajectória das taxas hipotecárias, dado que as taxas são influenciadas por muitos factores, desde as despesas públicas e a economia, até às tensões geopolíticas e às oscilações dos mercados accionistas e obrigacionistas.

Antes das eleições, os economistas do sector imobiliário esperavam que a taxa média de uma hipoteca de 30 anos caísse até ao final deste ano para cerca de 6% e depois diminuísse ainda mais no próximo ano. Agora, os economistas da Mortgage Bankers Association e do Realtor.com esperam que a taxa média oscile em torno de 6% no próximo ano, enquanto os da First American dizem que é possível que as taxas caiam para cerca de 6%, mas não é um dado adquirido.

Enquanto isso, o chefe de pesquisa econômica da Redfin, Chen Zhao, disse que “é muito difícil imaginar taxas hipotecárias abaixo de 6% no próximo ano, a menos que tenhamos uma recessão”.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis estima que a taxa média de uma hipoteca de 30 anos oscilará entre 5,5% e 6,5% durante o segundo mandato de Trump.

“Se a administração Trump conseguir traçar um plano credível para reduzir o défice orçamental, então as taxas hipotecárias poderão descer”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da NAR.

Independentemente disso, não esperem que as taxas hipotecárias voltem aos mínimos atingidos durante o primeiro mandato de Trump, que começou no final de janeiro de 2017 e terminou quatro anos depois.

Naquela época, a taxa média de uma hipoteca de 30 anos variava de um mínimo histórico de 2,65% a 4,94%. As taxas hipotecárias caíram acentuadamente no último ano do primeiro mandato de Trump, à medida que as consequências económicas da pandemia da COVID-19 levaram os investidores a procurar a segurança dos títulos do governo dos EUA, o que fez com que os seus rendimentos caíssem acentuadamente.