Um acerto de contas está chegando para os proprietários de condomínios da Flórida, à medida que os edifícios enfrentam milhões em reparos

Depois de cinco décadas trabalhando como professora e administradora escolar, Janet Stone imaginou uma aposentadoria relaxante em seu condomínio com vista para a costa atlântica da Flórida.

Em vez disso, ela voltou a trabalhar ensinando crianças em idade pré-escolar com deficiência e morando com seu filho em Las Vegas para pagar uma conta de US$ 100 mil de sua associação de condomínio – sua parte em um projeto multimilionário para substituir o concreto deteriorado do prédio de 53 anos.

“Eu não deveria dizer isso, mas é realmente uma pena trabalhar todos os dias e não ter um centavo e ter que me perguntar: ‘Posso comprar mantimentos esta semana?’”, disse Stone, que comprou seu apartamento em Ormond Beach, Flórida, por US$ 400.000 em 2021. “Cada centavo que ganho vai para a restauração do concreto.”

Em toda a Florida, os edifícios de condomínios antigos enfrentam despesas crescentes e milhões de dólares em reparações estruturais para cumprir os novos regulamentos após o colapso do condomínio Champlain Towers, que matou 98 pessoas em 2021. Embora os novos requisitos de construção se destinem a evitar uma tragédia semelhante, os custos estão a levar alguns proprietários de condomínios ao limite financeiro e a pôr em risco um dos últimos bastiões de habitação relativamente acessível ao longo da costa da Florida.

“Precisamos colocar esses edifícios de volta em forma, mas para aqueles que são locatários e para aqueles que são proprietários com renda fixa, isso significa que eles podem ter que encontrar outras moradias”, disse a deputada da Câmara da Flórida, Vicki Lopez, que ajudou a criar a legislação e cujo distrito de Miami inclui mais de 600 associações de condomínios. “Já temos uma crise de habitação acessível na Florida, por isso esta tempestade perfeita chegou num momento muito difícil.”

Na Flórida, como em todo o país, o aumento do custo da habitação tornou-se um grande ponto de pressão sobre as finanças domésticas. Os preços das casas na Flórida aumentaram 67% desde 2020 e o seguro residencial aumentou 42% no ano passado. Na grande maioria dos condados da Flórida, a família de renda média não pode pagar uma casa com preço médio, de acordo com o Homebuyers Index da NBC News.

Os condomínios mais antigos oferecem uma alternativa para aqueles que não têm condições de pagar uma casa unifamiliar ou que procuram uma alternativa de menor manutenção. Os edifícios são frequentemente o lar de reformados – alguns dos quais vivem lá há décadas – juntamente com famílias com rendimento único e inquilinos.

Mas agora, ter recursos para viver até mesmo nesses edifícios está se tornando fora do alcance de alguns. De acordo com a legislação aprovada pelo Legislativo do estado da Flórida após o colapso das Torres Champlain, os condomínios com mais de três andares e com mais de 30 anos devem passar por uma inspeção estrutural até o final do ano. Essa exigência se aplica a cerca de 900.000 unidades de condomínio em todo o estado. Também exige que as associações de condomínios mantenham um montante mínimo nas suas reservas para financiar reparações futuras, exigindo que muitos edifícios aumentem as suas quotas mensais de associação.

Em Miami, os residentes do Palm Bay Yacht Club, onde unidades de dois quartos foram vendidas este ano por valores entre US$ 400 mil e US$ 500 mil, estão tendo que pagar US$ 140 mil cada para uma avaliação especial para uma série de melhorias no edifício. Os proprietários dos condomínios Surfside em Daytona Beach, onde uma unidade de dois quartos está atualmente cotada por US$ 415 mil, pagaram entre US$ 50 mil e US$ 60 mil em avaliações para consertar o concreto de seu prédio e substituir as janelas. Em Orlando, os proprietários do Regency Gardens, onde as unidades de dois quartos estão cotadas por cerca de US$ 160 mil, foram informados de que teriam que pagar US$ 22 mil cada para melhorias nos edifícios, mas os moradores recentemente removeram a placa e estão trabalhando para reduzir o preço.

Nos piores casos, os residentes são informados de que têm de evacuar os seus edifícios devido a deficiências estruturais encontradas durante as inspecções, disse Greg Batista, um engenheiro profissional que trabalha na Florida há mais de 20 anos.

Ele disse que está atualmente trabalhando em um prédio em Miami Beach que os moradores podem ter que desocupar por questões de segurança, e recentemente trabalhou em um condomínio de 20 andares em Hollywood, Flórida, onde o estacionamento de três andares teve que ser desocupado até a estrutura pode ser reparada.

Stone comprou seu condomínio no Surfside Club em Ormond Beach para ficar mais perto da filha e do neto. Como viúva, ela esperava que viver num condomínio proporcionasse um maior sentido de comunidade, menos manutenção e uma camada adicional de segurança em comparação com uma casa unifamiliar.

Dentro de um ano, ela foi notificada de que devia uma avaliação especial de US$ 100.000 à associação de condomínios para restauração de concreto, novas janelas e um aumento nas reservas da associação. Stone disse que usou a maior parte de suas economias de aposentadoria para pagar a entrada do condomínio e não tinha dinheiro para a avaliação. Os proprietários de condomínios que não puderem pagar uma avaliação podem ser executados pela associação de condomínio.

Ela considerou vender, mas a avaliação estava reduzindo o valor das propriedades do prédio. Uma unidade semelhante àquela pela qual Stone pagou US$ 400.000 em 2021 está atualmente listada por US$ 335.000 após várias reduções de preço.

Sua única opção, disse ela, era voltar ao trabalho. Ela se candidatou novamente à escola em Las Vegas onde trabalhava antes de se aposentar e agora ensina crianças de 3 a 5 anos com autismo, disse ela.

“Estou exausto todos os dias”, disse Stone. “Chego em casa e adormeço imediatamente e me levanto e faço isso no dia seguinte.”

Ela disse que todo o seu salário vai para a avaliação do condomínio, que ela estima que será quitado após dois anos de trabalho em tempo integral. Depois disso, ela planeja voltar para seu condomínio na Flórida, mas, enquanto isso, está morando com o filho adulto.

“Este deveria ser o momento em que eu realmente iria me aposentar e ficar perto da minha filha e da minha neta e aproveitar a vida”, disse Stone. “Isso não aconteceu.”

Os custos crescentes de possuir um condomínio têm aumentado o número de unidades no mercado e reduzido os preços, disseram corretores de imóveis. Em todo o estado, o número de condomínios no mercado aumentou 23% nos últimos seis meses, enquanto os preços caíram 4,5%, de acordo com uma análise da NBC News de dados da Redfin. No condado de Volusia, onde está localizado o prédio de Stone, o estoque de condomínios aumentou 28% nos últimos seis meses e os preços de venda caíram 9%.

“Todos os corretores de imóveis estão falando sobre há quanto tempo seus anúncios estão parados, como as coisas não estão mudando e que não há compradores suficientes”, disse Krista Goodrich, corretora de imóveis na área de Daytona Beach que também administra aluguéis por temporada. “Os condomínios estão sendo os mais atingidos porque as pessoas que estão comprando viram o que acontece quando os furacões chegam, viram o que acontece quando os condomínios não são construídos adequadamente e, por isso, hesitam em comprar um condomínio. na praia.”

Embora alguns edifícios precisem de pouco ou nenhum trabalho, os engenheiros de construção, advogados imobiliários e corretores de imóveis da Flórida dizem que muitos agora estão tendo que pagar o preço por anos de manutenção negligente, padrões de construção abaixo da média antes da década de 1990 e os efeitos da água salgada da Flórida no concreto. e vergalhões que mantêm as estruturas unidas.

“Quando você coloca a manutenção em um segundo nível e não faz coisas simples, mas muito importantes, como pintar o prédio, isso tem um efeito muito negativo na longevidade de um prédio a longo prazo”, disse Batista. “Mas muitas pessoas preferem colocar um belo carpete no saguão em vez de cuidar de questões reais.”

Para os promotores, a pressão dos custos sobre os proprietários de condomínios está a proporcionar uma oportunidade porque muitas propriedades mais antigas dominam os imóveis de primeira linha à beira-mar. Em alguns casos, o valor do terreno pode exceder o valor do edifício, uma vez que o custo de adequá-lo ao código seja contabilizado. Se um número suficiente de proprietários não puderem ou não quiserem pagar pelos reparos necessários, os incorporadores podem tentar comprar o terreno. construir e reconstruir o imóvel.

“Essas propriedades estão em locais muito desejáveis. Se você construir um novo projeto sobre eles, em muitos casos condomínios de luxo, o metro quadrado poderá render de US$ 3.000 a US$ 5.000”, disse Joseph Hernandez. “Essa é uma tremenda oportunidade de desenvolvimento.”

O desenvolvedor Edgardo Defortuna, cuja empresa Fortune International Group desenvolveu alguns dos edifícios de luxo mais importantes do sul da Flórida, disse que sua empresa está de olho em vários condomínios mais antigos em locais privilegiados à beira-mar em Miami Beach e no centro de Miami que poderiam ser demolidos e substituídos por edifícios de luxo. arranha-céus. Mas ele disse que pode ser difícil convencer proprietários suficientes a vender, mesmo a preços acima do mercado.

“Acho que muitas pessoas ainda não encararam realmente a música ou compreenderam que é melhor vender do que ficar por aqui e financiar aquelas grandes melhorias e reservas que são necessárias para cumprir a lei”, disse Defortuna.

Jeremy Maurice, que era o presidente do conselho do condomínio do prédio de Stone quando os reparos foram aprovados, disse sentir que o conselho não tinha escolha a não ser financiar os reparos e atribuiu o custo à falta de manutenção adequada do concreto do edifício ao longo das décadas.

“Se você não fizer nada, este prédio perderá o valor e você terá que vendê-lo para um desenvolvedor e ele será demolido”, disse Maurice, que disse que teve que usar algumas de suas economias de aposentadoria para pagar pelo trabalho. “Então não há escolha, na verdade. Você tem que fazer o trabalho. E essa é uma pílula difícil de engolir. Acho que ninguém está pulando de alegria. Mas é isso que acontece quando os conselhos anteriores não fazem o seu trabalho.”

Mas a decisão acabou colocando os proprietários do prédio uns contra os outros, com alguns proprietários dizendo que a obra era desnecessária.

“Foi extremamente tóxico. Isso é um eufemismo”, disse Maurice. “Não converso com algumas pessoas lá hoje. Serei educado, mas não falarei mais com eles porque me trataram muito mal. Eles me xingavam nas reuniões, mandavam e-mails anônimos, só coisas desagradáveis, muito desagradáveis.”

No Palm Bay Yacht Club, os proprietários de condomínios foram informados de que precisariam pagar por um projeto de construção de US$ 33 milhões, o que levou um grupo de moradores a processar o conselho do condomínioa administradora do edifício e as empresas contratadas para a execução da obra. A ação alega que os proprietários estão sendo cobrados a mais pelo projeto, citando medidas exageradas e itens fora do escopo de reparos estruturais, como melhorias cosméticas e de amenidades. Ele também afirma que a associação do condomínio já administrou fundos indevidamente.

Steve Davis, advogado que representa os réus, negou as acusações e disse que a obra era legalmente exigida pela recertificação de 40 anos necessária para edifícios no condado de Miami-Dade e que os proprietários só eram cobrados pelas obras necessárias realizadas. Ele disse que o conselho de Palm Bay fez todo o possível para ajudar os proprietários das unidades.

Entre os processos está Cristian Murray, que comprou seu condomínio em 2016 e se aposentou recentemente depois de trabalhar como administrador de saúde na Universidade de Miami por 20 anos. Agora, ele está planejando voltar ao trabalho para pagar a avaliação especial de US$ 140 mil.

Para fazer o pagamento, ele fez um empréstimo de 20 anos, no qual paga US$ 1.000 por mês, além dos US$ 3.000 por mês que deve para sua hipoteca e outras taxas de associação de condomínio.

“Perdoe minha linguagem, mas estamos ferrados”, disse Murray. “Esses caras arruinaram meu plano de aposentadoria antecipada.”

Lopez, que ajudou a elaborar a legislação, disse que está procurando maneiras de fornecer ajuda aos proprietários de condomínios assim que o Legislativo da Flórida se reunir novamente no próximo ano. Ela disse que está coletando dados para compreender todo o impacto da legislação e determinar quais ajustes podem ser necessários.

Stone gostaria que o Legislativo estadual desse aos proprietários de edifícios e condomínios mais tempo para cumprir os regulamentos, para que pudessem distribuir os custos. Embora ela ache que os requisitos serão bons no longo prazo, ela não prevê ser capaz de recuperar o dinheiro que gastou em seu condomínio.

“Estarei lá até morrer porque não vou recuperar esse dinheiro antes de morrer”, disse ela. “Se algum dia eu pudesse recuperar meu dinheiro, provavelmente pensaria em vender e comprar uma casa para uma única família novamente. Mas não vejo isso acontecendo, não durante a minha vida.”