Os políticos estão prometendo ajuda habitacional. As construtoras dizem que os problemas são muitos e as soluções escassas.

Nos subúrbios de Wichita, Kansas, o construtor local Carl Harris costumava cobrar dos compradores cerca de US$ 330 mil por uma de suas novas casas destinadas a famílias em crescimento. Agora, ele está vendendo a mesma casa por US$ 450 mil – o que a coloca fora do alcance da família típica de lá.

“O pagamento daquela casa há dois anos e meio foi de cerca de US$ 1.700. Hoje, custa pouco mais de US$ 3.000”, disse Harris, que também atua como presidente da Associação Nacional de Construtores de Casas. “Isso continua a excluir muitas pessoas do mercado e é aí que reside a verdadeira preocupação.”

Os US$ 120 mil adicionais adicionados ao preço de suas casas não vão para seu bolso, diz ele – ele está obtendo a mesma margem de lucro de 6,5% – mas sim para cobrir os custos mais elevados de materiais de construção, mão de obra e terrenos, que aumentaram em dois dígitos nos últimos três anos.

Os construtores de casas de todo o país expressam as suas frustrações enquanto lutam para acompanhar a crescente procura de habitações mais acessíveis num contexto de custos crescentes, escassez de trabalhadores e restrições crescentes à construção por parte dos governos locais, estaduais e federais. Esses factores, juntamente com os efeitos persistentes da crise das hipotecas subprime, limitaram o número de novas casas que dizem poder construir, criando um desequilíbrio entre a oferta e a procura que fez subir os preços em todo o mercado imobiliário.

“Do ponto de vista de uma construtora residencial, se pudéssemos construir mais casas em mais lugares a preços mais acessíveis, faríamos isso num piscar de olhos”, disse Mike Forsum, presidente e diretor de operações da Landsea Homes, que vendeu cerca de 700 casas em todo o país em o segundo trimestre. “Não acho que as pessoas percebam e apreciem quantos fatores estão envolvidos em fazer o que fazemos.”

As estimativas de quantas casas adicionais os EUA precisam variam, mas o Associação Nacional de Construtores de Casas e comprador de hipoteca Freddie Mac descobriram que são necessárias 1,5 milhões de unidades habitacionais adicionais para reequilibrar o mercado. Essa escassez contribuiu para um aumento de 50% nos preços das casas nos últimos cinco anos, tornando a acessibilidade da habitação uma questão importante para os eleitores nas próximas eleições presidenciais.

A vice-presidente Kamala Harris propôs oferecer US$ 25.000 em assistência no pagamento inicial para compradores de casas pela primeira vez e incentivos para construtoras construírem mais moradias para compradores de casas pela primeira vez. O ex-presidente Donald Trump disse que reduziria os custos de habitação abrindo terrenos federais ao desenvolvimento, revertendo regulamentações e reduzindo a inflação geral.

Mas as construtoras residenciais dizem que enfrentam uma rede de desafios que estão sendo criados há quase duas décadas e que provavelmente levarão anos para serem resolvidos.

“Não existe uma solução única, simples e escalável”, disse Robert Dietz, economista-chefe da Associação Nacional de Construtores de Casas. “Demoramos cerca de uma década para chegar a esta situação. Provavelmente levará cerca de uma década para sair.”

As origens da actual escassez de habitação remontam à crise das hipotecas subprime que começou em 2007, que levou a uma superabundância de casas construídas para compradores que, em última análise, não podiam comprá-las. O aumento resultante nas execuções hipotecárias e a queda dos valores das casas quase interrompido construção de novas casas em muitas partes do país.

“Temos casas subconstruídas na última década”, disse Dietz. “Saindo da Grande Recessão, havia um excesso de casas porque havia más subscrições de hipotecas e construtoras construídas para atender a uma demanda que na verdade não existia. Mas uma vez esgotado o excesso de inventário, a indústria ficou numa posição muito mais fraca.”

A indústria estava lentamente a regressar ao ponto em que estava antes da quebra do mercado imobiliário, quando a pandemia atingiu, aumentando os custos dos materiais de construção, perturbando as cadeias de abastecimento e criando escassez de mão-de-obra.

“Sei que ninguém adora esta resposta, mas é real: o efeito Covid fez subir significativamente os preços dos fornecimentos e da mão-de-obra”, disse Sheryl Palmer, CEO da construtora residencial Taylor Morrison.

A construção de moradias unifamiliares caiu 6% no ano passado, e o número de novas casas construídas em julho esteve no mesmo nível dos níveis observados pela última vez em março de 2017. Mas, apesar dos altos e baixos do setor, a população continuou a crescer de forma constante. — alimentando a procura contínua de casas, especialmente por parte dos millennials que entram nos anos de pico de compra de casas.

Uma grande barreira para reduzir os preços e aumentar a oferta tem sido a escassez de trabalhadores, disseram as construtoras. A indústria da construção perdeu mais de 2 milhões de trabalhadores após a crise das hipotecas subprime, com uma média de 300.000 a 400.000 trabalhadores. não preenchido empregos na construção todos os meses nos últimos anos, de acordo com o Bureau of Labor Statistics. Essa escassez contribuiu para um aumento de 42% na construção residencial remunerações desde 2019.

“Só podemos entregar um determinado número de moradias por causa das restrições trabalhistas, e por isso temos que continuar a descobrir isso”, disse Palmer, cuja empresa está vendendo residências urbanas de três quartos nos subúrbios de Atlanta por cerca de US$ 400 mil, dois para casas unifamiliares de três quartos perto de Las Vegas por cerca de US$ 300.000, e casas maiores de 3.000 pés quadrados perto de Raleigh, Carolina do Norte, por US$ 500.000.

Tal como Palmer, Forsum disse que também está limitado no número de comunidades habitacionais que Landsea pode construir devido à escassez de trabalhadores – muitos dos quais imigraram para os EUA e poderão ser afectados por mudanças na política de imigração.

“Não estou defendendo nada de ilegal, mas o trabalho imigrante na indústria da construção é literalmente a espinha dorsal do que somos e do que fazemos”, disse Forsum. “Eles são pessoas incríveis, são incrivelmente trabalhadores, estão fazendo alguns dos trabalhos mais difíceis sob as condições mais difíceis, e precisamos de mais deles, e precisamos que eles se sintam mais confortáveis ​​nos lugares onde precisamos que eles estejam. para construir as casas.”

Juntamente com a escassez de mão-de-obra, o custo dos materiais de construção disparou durante a pandemia, quando as cadeias de abastecimento foram perturbadas e a procura aumentou. O custo dos tijolos aumentou 29% nos últimos quatro anos, o concreto aumentou 33% e os produtos siderúrgicos aumentaram 77%. de acordo com à Associação Nacional de Construtores de Casas.

As construtoras também dizem que encontram regularmente oposição dos proprietários e das autoridades locais quando propõem a construção de casas de baixo custo, como aquelas que são menores, mais próximas umas das outras e têm um design mais simplista.

“Se você tem uma casa de $ 700.000 em Dallas e eu compro um terreno ao lado e quero construir uma casa de $ 300.000 nele, a resposta natural seria me preocupar com a possibilidade de reduzir o valor de sua casa”, disse Palmer. “Isso pode não ser verdade, mas você não pode deixar de pensar nisso.”

As taxas locais de construção também podem aumentar significativamente o preço. Em Sacramento, Califórnia, Palmer disse que custa à Taylor Morrison mais de US$ 100 mil em taxas e custos de licenciamento para iniciar a construção de uma casa, em comparação com US$ 25 mil em partes do Texas.

Para baixar os preços, os construtores dizem que têm deslocado os seus empreendimentos para longe dos centros das cidades, onde os terrenos são mais baratos e muitas vezes há menos restrições à construção. Eles também reduziram o tamanho e as características de suas casas – diminuindo a metragem quadrada, construindo mais residências e condomínios e diminuindo a qualidade dos acabamentos, como bancadas, armários e pisos.

“Sua compensação em termos de preço é estar mais próximo, mais denso, e isso é uma mudança de estilo de vida, e não é isso que todo mundo quer”, disse Forsum, cuja empresa reduziu o preço médio de suas casas de US$ 850 mil há quatro anos para US$ 550 mil neste ano. ano. “Se você quer o sonho do que toda criança do jardim de infância desenha quando pensa em uma casa com quintal lateral, quintal da frente, fumaça saindo pela chaminé, porta da frente, é uma coisa difícil de fazer.”

Landsea está vendendo uma casa de 1.600 pés quadrados com três quartos e dois banheiros em Fort Worth, Texas, por cerca de US$ 350 mil, uma casa um pouco maior com três quartos e dois banheiros por US$ 420 mil no subúrbio de Buckeye, em Phoenix, e uma casa de quatro quartos. Casa com 2 quartos e 2.500 pés quadrados por cerca de US$ 650.000 em Orlando, Flórida.

Em Wichita, Harris disse que cerca de 40% do aumento no preço das suas novas casas se deveu ao aumento dos custos laborais, com 25% dos custos adicionais provenientes do aumento dos materiais de construção e outros 25% do desenvolvimento do lote.

Junto com a construção de casas personalizadas, Harris constrói dois modelos padrão de casas: uma casa de cinco quartos e três banheiros com porão acabado e uma casa voltada para ninhos vazios com duas suítes, uma sala segura, uma área de entretenimento e uma cozinha atualizada. .

Harris disse que vê algum alívio à medida que a escassez de mão de obra e os custos dos materiais de construção diminuem, mas, em última análise, é necessário haver mais esforços nos níveis local, estadual e federal para remover barreiras à construção de casas mais acessíveis e aumentar a oferta geral – algo que ele disse as construtoras estão ansiosas para fazer.

“É quase como tentar aumentar a produção de ovos estrangulando a galinha. Não se pode pedir mais produção e depois sufocar os meios de produção”, disse Harris. “Não se trata de uma crise imobiliária, mas sim de uma crise de política habitacional, e se conseguirmos que aqueles que fazem as políticas corrijam as políticas, então talvez isso possa reduzir alguns dos custos e diminuir os conflitos pelas casas existentes.”