A escassez de moradias acessíveis está remodelando partes da América rural

Quando Suzanne D’Amico se mudou de Dallas, uma hora ao norte, para Celina, Texas, havia um armazém, gado longhorn na estrada e nenhuma luz no horizonte à noite. Agricultores vestindo macacões se reuniam para o café da manhã, adolescentes lotavam a pizzaria local depois dos jogos de futebol de sexta-feira à noite e vizinhos oravam juntos na igreja no domingo.

“Parecia que estávamos em outro planeta”, disse D’Amico, que mora há quase 30 anos em Celina, onde criou os filhos. “Não estávamos apenas fora da cidade, estávamos completamente afastados de tudo que considerávamos remotamente civilizado na época.”

Mas a fatia de D’Amico na pequena cidade americana está desaparecendo rapidamente. Tal como as comunidades rurais em todo o país, Celina está a assistir a um boom imobiliário que a tornou a cidade de crescimento mais rápido da América em 2023. Agora, as pastagens foram substituídas por casas densamente povoadas, os carrinhos de golfe circulam pelas comunidades planeadas onde os tratores antes lavravam e as empresas locais estão a ser substituídas. com grandes correntes de caixa.

Embora a expansão dos subúrbios não seja novidade, um aumento nos preços das casas ao longo dos últimos anos impulsionou a tendência, empurrando os compradores de casas em todo o país para longe dos centros das cidades, para áreas como Celina, onde os terrenos são mais baratos e mais abundantes e as barreiras locais para os desenvolvedores tendem a ser mais baixos.

Desde o início da pandemia, a população nas zonas rurais tem crescido pela primeira vez em pelo menos uma década, informou o Departamento de Agricultura dos EUA. análise encontrado. Entre as 500 cidades que mais crescem no país, o número daquelas a mais de 30 milhas do centro da cidade aumentou 26% entre 2019 e 2023, de acordo com aos números do Censo.

Na vanguarda dessa tendência está Celina. A sua população aumentou 27% em 2023 e, na última década, a cidade passou de cerca de 7.000 residentes para mais de 43.000 no ano passado, de acordo com aos dados do Censo. Com mais de 200 pessoas se mudando para lá a cada semana, a cidade projeta ter mais de 100 mil residentes até 2029.

“Para as famílias que estão se mudando agora, a acessibilidade é um fator importante”, disse o prefeito de Celina, Ryan Tubbs, que disse que a cidade tem atraído pessoas de partes mais caras de Dallas, bem como de estados mais caros como a Califórnia. “A quantidade de casa que você consegue vai muito mais longe.”

Para aqueles que vêm para Celina, que fica a cerca de 65 quilómetros a norte de Dallas, o boom do desenvolvimento proporcionou um refúgio contra o aumento dos preços da habitação, permitindo aos recém-chegados ter o estilo de vida suburbano que procuram a um custo inferior ao que poderiam encontrar noutros lugares. Mas para alguns residentes de longa data, a migração significou uma perda no seu sentido de comunidade, custos mais elevados e uma ameaça aos seus meios de subsistência.

A escassez de terrenos não urbanizados na área de Dallas empurrou os construtores mais ao norte, para o condado de Collin, que inclui Celina e outras comunidades de rápido crescimento, como Princeton, Prosper e Anna. Lá, as construtoras estão vendendo casas de 2.000 pés quadrados por US$ 400 mil a US$ 500 mil, em comparação com US$ 700 mil a US$ 1 milhão para uma casa semelhante em subúrbios próximos ao centro de Dallas, disse Bryan Swindell, presidente da Divisão Dallas do PulteGroup.

“Southern Collin County está ficando muito, muito, muito caro. Lugares como Frisco, McKinney, simplesmente não têm mais grandes terrenos, então os construtores começaram a trabalhar no norte”, disse Swindell. “Quando um terreno chega ao mercado, há 10 incorporadores e construtores licitando por ele.”

A maioria dos novos empreendimentos que estão sendo construídos são comunidades planejadas com mais de 1.000 casas compactas, uma escala que torna o processo de construção mais econômico para os construtores. Muitas das comunidades têm as suas próprias comodidades, como piscinas, parques, ciclovias, parques infantis e, em alguns casos, a sua própria escola.

Os grandes varejistas e redes de lojas estão acompanhando a migração. A cidade receberá seu primeiro Walmart e Costco nos próximos meses e no ano passado ganhou seu segundo Starbucks.

Enquanto Celina corre para acompanhar o ritmo de crescimento, a cidade vizinha de Princeton, Texas, a terceira cidade que mais cresce no país, colocou um segurar em todos os novos empreendimentos residenciais em Setembro, para dar à cidade tempo para expandir a sua infra-estrutura hídrica e rodoviária e construir a força policial necessária.

‘Está acontecendo’

Para LaCinda Russell, o crescimento foi prejudicado. A sua família vive perto de Celina há três gerações, mas depois de os preços das casas na região terem aumentado mais de 50% nos últimos cinco anos, ela não espera conseguir comprar a sua própria casa lá. Ela mora com sua melhor amiga na casa que a família de sua amiga construiu há mais de duas décadas – um lugar que agora parece uma ilha de familiaridade em um mar de mudanças.

Do lado de fora da sua janela, um grande guindaste está abrindo um poço em um terreno que ela espera que se torne um loteamento quando a senhora idosa que o possui há décadas falecer. A cidade recentemente perdeu a pizzaria onde seus colegas costumavam se reunir depois dos jogos de futebol, juntamente com uma popular barraca de cones de neve e uma lanchonete na praça da cidade.

“Já vi empresas irem e virem. Já vi pessoas indo e vindo”, disse Russell. “O sentimentalismo morre quando você não tem condições de manter esse estilo de vida, e é muito disso que estamos vendo por aqui. As pessoas que possuem terras há centenas de anos por aqui estão tendo que abandoná-las.”

Esse crescimento também ameaçou aqueles que tentam ganhar a vida com a terra, que possui alguns dos melhores solos do país para agricultura e pastoreio de gado. O condado de Collin perdeu 115.000 acres de terras agrícolas entre 2012 e 2022 e o número de fazendas com mais de 500 acres foi quase reduzido pela metade nesse período, de acordo com o USDA dados. Em todo o país, o país perdido 35 milhões de acres de terras agrícolas durante esse período.

“O norte do Texas é um dos solos mais férteis do país, é por isso que Dallas está onde está e estamos construindo casas e empreendimentos em cima dele”, disse Kelcey Kasper, um fazendeiro de sexta geração cuja família vive em Collin. Condado desde a década de 1860. “Eles não estão produzindo mais terras, então, eventualmente, se continuarmos construindo como estamos, não haverá terras para produção agrícola. Teremos que contar com outra pessoa para nossa comida. Acho que é um futuro realmente assustador.”

Atualmente, Kasper cria gado e cultiva feno a cerca de 30 milhas a leste de Celina, mas teme que o crescimento que está acontecendo lá em breve afetará sua comunidade e colocará em risco sua capacidade de manter a tradição familiar. A maioria dos agricultores e pecuaristas da região têm de arrendar as suas terras a investidores ou promotores, que têm adquirido propriedades ao longo da última década.

“Pretendo viver aqui o máximo que puder, mas talvez nem sempre consiga criar gado aqui e cultivar aqui, porque o valor das propriedades está subindo”, disse Kasper. “É difícil ainda ganhar a vida aqui porque a terra está desaparecendo.”

Mas essa perda é um ganho para recém-chegados como Jasmine Hughes. Ela está entre aqueles que migraram para a região em busca de uma vida mais acessível para ela e seus seis filhos. Quando ela morava em Dallas, seu aluguel era de US$ 1.900 por mês para um apartamento de dois quartos e ela lutava para encontrar algo em sua faixa de preço com mais espaço. Agora, ela está alugando uma casa de três quartos em um loteamento amplo por US$ 2.500 por mês, com escolas melhores e mais espaço ao ar livre.

“Eu só precisava de algo mais acessível”, disse Hughes, que se mudou para a região no ano passado. “É por isso que nos mudamos para cá. É mais realista morar em uma casa de três ou quatro quartos para que eu e meus filhos possamos dormir e viver confortavelmente.”

Apenas no ano passado, a estrada principal fora de sua subdivisão adicionou um Starbucks, um McDonald’s, um lava-jato e um consultório dentário. Ela vê esse crescimento como uma oportunidade profissional – dirige uma creche que espera expandir e começou a dar aulas de ginástica.

“Estou animado com isso, vejo muitas oportunidades para mim e minha família”, disse Hughes. “Ouço que algumas pessoas que viveram aqui não querem que Celina mude tanto, o que eu entendo, mas está acontecendo.”

As autoridades locais não veem qualquer desaceleração no crescimento, o que apresentou uma série de desafios logísticos. A cidade propõe 757 milhões de dólares em projectos para os próximos cinco anos, incluindo novos parques, infra-estruturas hídricas e um centro de despacho de emergência. O distrito escolar planeja adicionar de uma a duas novas escolas primárias a cada ano em um futuro próximo.

Manter Celina relativamente acessível também tem sido um desafio para as autoridades locais, com uma casa típica sendo agora vendida por cerca de US$ 550.000. À medida que os preços dos terrenos sobem em Celina, incorporadores como Swindell, de Plute, estão olhando ainda mais ao norte para poder construir casas na faixa de preço de US$ 300.000.

‘Uma bênção mista’

Luke Thigpen mudou-se para Celina em 2019 para começar uma igreja e tem alugado enquanto tenta economizar para comprar uma casa por cerca de US$ 400 mil. Mas tem sido um desafio, uma vez que os preços das casas continuam a subir ano após ano.

Ele vê o crescimento como uma oportunidade, especialmente quando se trata de expandir a sua congregação, mas preocupa-se com as tensões que uma onda de recém-chegados poderia criar numa comunidade conhecida por ter uma forte tradição de valores cristãos.

“As pessoas veem a diversidade chegando e automaticamente levantam a guarda. Eles querem proteger o que consideram bons valores na vida e isso é compreensível”, disse Thigpen. “Há outras culturas que estão migrando e é simplesmente uma compreensão de que algumas pessoas veem o mundo de forma diferente, algumas pessoas celebram a vida de forma diferente e você tem que abrir espaço para isso.”

Para D’Amico, depois de quase três décadas na Celina, ela viu os prós e os contras do crescimento. O negócio de construção do seu marido prosperou e o valor dos terrenos que compraram ao longo dos anos disparou.

“Vimos campos cheios de girassóis de um metro e meio de altura, campos cheios de trigo de inverno, milho na altura da cabeça e é difícil ver que isso desapareceu agora”, disse ela. “Meu marido é construtor, então é uma bênção para nós, mas odeio ver os campos desaparecerem.”

Um rancho de 2.500 acres perto de sua casa foi recentemente vendido a um incorporador que planeja construir milhares de unidades habitacionais nele. Em breve, uma via pública cortará o terreno aberto a 500 metros da cerca dos fundos.

“Eu sei que isso vai acabar com o meu silêncio, a tranquilidade em torno da minha casa”, disse ela. “Já tenho 27 anos disso, então não posso reclamar, mas agora se tornou muito precioso para mim.”