Veja por que a inflação imobiliária ainda é teimosamente alta

A inflação imobiliária permaneceu teimosamente elevada, mesmo quando a inflação na economia geral dos EUA arrefeceu significativamente em relação aos níveis máximos durante a era pandémica.

O seu declínio dolorosamente lento é o principal obstáculo à manutenção da índice de Preços ao Consumidor de voltar à meta dos legisladores, disseram os economistas.

“Vemos isso como a última etapa restante” antes da normalização do IPC, explicou Joe Seydl, economista sênior de mercados do JP Morgan Private Bank.

A habitação representa 36% do índice do IPC – de longe a maior percentagem em relação a outras categorias como alimentação e energia – uma vez que é a maior despesa para o agregado familiar médio. Os movimentos nos preços dos abrigos têm, portanto, uma influência descomunal nas leituras da inflação.

Em um nível elevado, a inflação de “abrigo” é uma medida dos preços dos aluguéis nos EUA, disse Jessica Lautz, economista-chefe adjunta da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Mas a forma como o Bureau of Labor Statistics calcula esses preços significa que o índice de inflação dos abrigos fica atrás das tendências do mercado de arrendamento em tempo real (conforme explicado com mais detalhes abaixo).

Caiu para uma taxa anual de 5,2% em junho de 2024, de um pico de cerca de 8% no início de 2023, de acordo com o CPI dados. O seu nível atual está cerca de 2 pontos percentuais acima do valor de base pré-pandemia.

“[Shelter] avançou na direção certa”, disse Olivia Cross, economista para a América do Norte da Capital Economics. “Está se movendo muito, muito mais devagar do que se esperava.”

Esta dinâmica pode parecer contrária à situação atual do mercado de arrendamento.

A taxa de inflação anual para novos contratos de arrendamento caiu para 0,4% no primeiro trimestre do ano – inferior à sua linha de base pré-pandemia – de máximos recordes de cerca de 12% apenas dois anos antes, de acordo com o BLS dados.

Mais de Finanças Pessoais:
A inflação é culpa de Biden ou de Trump? A resposta não é tão simples
Mais americanos estão lutando mesmo com a inflação esfriando
Os proprietários normalmente gastam quase US $ 55.000, segundo o relatório

A razão para o ritmo glacial do abrigo nos dados do IPC é em grande parte uma função de como o governo federal constrói o seu índice de inflação habitacional, disseram os economistas.

A metodologia do governo significa que as mudanças nas leituras do IPC dos abrigos estão atrasadas em relação às do atual mercado de arrendamento.

“Descobrimos agora que há grandes atrasos”, disse o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell disse em junho. Pode levar “vários anos” para que as leituras do IPC dos abrigos reflitam a dinâmica recente no mercado de arrendamento, acrescentou.

“Quando o Federal Reserve está olhando [at] o que está acontecendo com a inflação, eles estão muito conscientes dessa preocupação com esse atraso nos abrigos e levam isso em consideração quando tomam decisões sobre o que fazer em relação à inflação”, disse Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic.

Mas a maioria dos americanos são proprietários de casas. Para eles, o cálculo é mais desafiador: O BLS considera unidades habitacionais próprias como investimentos, não como bens que são consumidos.

Os custos regulares incorridos pelos proprietários – como hipotecas, impostos sobre a propriedade, taxas imobiliárias, a maior parte dos custos de manutenção e todos os custos de melhoria – são tratados como custos de “capital” e não como consumo. Eles não se enquadram perfeitamente na cesta do IPC, que mede as mudanças nos preços dos bens e serviços que os americanos consomem.

“Quando se trata da CPI, [shelter] não significa o custo da compra de casas”, disse Lautz, do NAR.

O BLS usa a categoria “aluguel equivalente ao proprietário” (OER) para colocar os proprietários em igualdade de condições com os locatários. Isto medidas o “valor que um proprietário poderia ter recebido alugando o bem (ou seja, a casa) em vez de usá-lo ele mesmo”, de acordo com o BLS.

O BLS utiliza esta estrutura desde 1987, a agência disse.

Imputar um valor de aluguel às casas próprias é algo que “muitos países ao redor do mundo fazem” ao medir a inflação, disse Powell em junho.

Ele divide a amostra em seis grupos e pesquisas cada de forma escalonada a cada seis meses. Por exemplo, a Casa A é votada em Janeiro e Julho, a Casa B em Fevereiro e Agosto, e assim por diante. Ele agrega as mudanças de preços em seu índice geral de abrigo.

O índice se move lentamente e com atraso devido à natureza escalonada dos dados, disseram economistas.

“O que estamos vendo nos dados do IPC já aconteceu nos nove a 12 meses anteriores”, disse Hepp da CoreLogic.

A inflação de abrigos deverá continuar a moderar-se à medida que acompanha a tendência de novos contratos de arrendamento e, em geral, à medida que mais unidades de arrendamento se tornam disponíveis, dizem os especialistas.

“Continuaremos vendo desaceleração ou desaceleração no componente de aluguel”, disse Hepp.

Os preços dos aluguéis aumentaram durante a pandemia porque a demanda ultrapassou a oferta, o que fez com que os preços dos aluguéis subissem, disse ela.

“Uma das razões pelas quais o crescimento dos aluguéis desacelerou é porque há mais construção de unidades multifamiliares”, disse Lautz. “Está atendendo mais à demanda que estava realmente apertada.”