Veja por que a inflação imobiliária ainda é teimosamente alta

A inflação imobiliária permaneceu teimosamente elevada, mesmo quando a inflação na economia geral dos EUA arrefeceu significativamente em relação aos níveis máximos durante a era pandémica.

O seu declínio dolorosamente lento é o principal obstáculo à manutenção da índice de Preços ao Consumidor de voltar à meta dos legisladores, disseram os economistas.

“Vemos isso como a última etapa restante” antes da normalização do IPC, explicou Joe Seydl, economista sênior de mercados do JP Morgan Private Bank.

A habitação representa 36% do índice do IPC – de longe a maior percentagem em relação a outras categorias como alimentação e energia – uma vez que é a maior despesa para o agregado familiar médio. Os movimentos nos preços dos abrigos têm, portanto, uma influência descomunal nas leituras da inflação.

Em um nível elevado, a inflação de “abrigo” é uma medida dos preços dos aluguéis nos EUA, disse Jessica Lautz, economista-chefe adjunta da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Mas a forma como o Bureau of Labor Statistics calcula esses preços significa que o índice de inflação dos abrigos fica atrás das tendências do mercado de arrendamento em tempo real (conforme explicado com mais detalhes abaixo).

Por que a inflação do abrigo do IPC caiu lentamente

A retração na inflação dos abrigos foi mais lenta do que o esperado, disseram economistas.

Caiu para uma taxa anual de 5,2% em junho de 2024, de um pico de cerca de 8% no início de 2023, de acordo com o CPI dados. O seu nível atual está cerca de 2 pontos percentuais acima do valor de base pré-pandemia.

“[Shelter] avançou na direção certa”, disse Olivia Cross, economista para a América do Norte da Capital Economics. “Está se movendo muito, muito mais devagar do que se esperava.”

Esta dinâmica pode parecer contrária à situação atual do mercado de arrendamento.

A taxa de inflação anual para novos contratos de arrendamento caiu para 0,4% no primeiro trimestre do ano – inferior à sua linha de base pré-pandemia – de máximos recordes de cerca de 12% apenas dois anos antes, de acordo com o BLS dados.

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A razão para o ritmo glacial do abrigo nos dados do IPC é em grande parte uma função de como o governo federal constrói o seu índice de inflação habitacional, disseram os economistas.

A metodologia do governo significa que as mudanças nas leituras do IPC dos abrigos estão atrasadas em relação às do atual mercado de arrendamento.

“Descobrimos agora que há grandes atrasos”, disse o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell disse em junho. Pode levar “vários anos” para que as leituras do IPC dos abrigos reflitam a dinâmica recente no mercado de arrendamento, acrescentou.

“Quando o Federal Reserve está olhando [at] o que está acontecendo com a inflação, eles estão muito conscientes dessa preocupação com esse atraso nos abrigos e levam isso em consideração quando tomam decisões sobre o que fazer em relação à inflação”, disse Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic.

Como o IPC reflete a propriedade da casa própria

O índice de inflação de abrigos destina-se a medir o custo médio da habitação na economia dos EUA, disse Seydl, do JP Morgan. Seus dois componentes principais são o aluguel e o “aluguel equivalente das residências ao proprietário”.

Avaliar as mudanças nos gastos dos locatários, que pagam um aluguel mensal aos seus proprietários, é simples.

Mas a maioria dos americanos são proprietários de casas. Para eles, o cálculo é mais desafiador: O BLS considera unidades habitacionais próprias como investimentos, não como bens que são consumidos.

[Shelter] avançou na direção certa. Está apenas se movendo muito, muito mais devagar do que qualquer um realmente esperava.

Olivia Cruz

Economista da América do Norte na Capital Econoics

Os custos regulares incorridos pelos proprietários – como hipotecas, impostos sobre a propriedade, taxas imobiliárias, a maior parte dos custos de manutenção e todos os custos de melhoria – são tratados como custos de “capital” e não como consumo. Eles não se enquadram perfeitamente na cesta do IPC, que mede as mudanças nos preços dos bens e serviços que os americanos consomem.

“Quando se trata da CPI, [shelter] não significa o custo da compra de casas”, disse Lautz, do NAR.

O BLS usa a categoria “aluguel equivalente ao proprietário” (OER) para colocar os proprietários em igualdade de condições com os locatários. Isto medidas o “valor que um proprietário poderia ter recebido alugando o bem (ou seja, a casa) em vez de usá-lo ele mesmo”, de acordo com o BLS.

O BLS utiliza esta estrutura desde 1987, a agência disse.

Imputar um valor de aluguel às casas próprias é algo que “muitos países ao redor do mundo fazem” ao medir a inflação, disse Powell em junho.

Como o BLS constrói o índice de abrigo

Como os aluguéis geralmente não mudam de mês para mês, o governo constrói seu índice de abrigo IPC por amostragem de um “painel escalonado” de locatários e proprietários, disse Seydl.

Ele divide a amostra em seis grupos e pesquisas cada de forma escalonada a cada seis meses. Por exemplo, a Casa A é votada em Janeiro e Julho, a Casa B em Fevereiro e Agosto, e assim por diante. Ele agrega as mudanças de preços em seu índice geral de abrigo.

O índice se move lentamente e com atraso devido à natureza escalonada dos dados, disseram economistas.

“O que estamos vendo nos dados do IPC já aconteceu nos nove a 12 meses anteriores”, disse Hepp da CoreLogic.

A inflação de abrigos deverá continuar a moderar-se à medida que acompanha a tendência de novos contratos de arrendamento e, em geral, à medida que mais unidades de arrendamento se tornam disponíveis, dizem os especialistas.

“Continuaremos vendo desaceleração ou desaceleração no componente de aluguel”, disse Hepp.

Os preços dos aluguéis aumentaram durante a pandemia porque a demanda ultrapassou a oferta, o que fez com que os preços dos aluguéis subissem, disse ela.

“Uma das razões pelas quais o crescimento dos aluguéis desacelerou é porque há mais construção de unidades multifamiliares”, disse Lautz. “Está atendendo mais à demanda que estava realmente apertada.”