Quer comprar uma casa? Agora você pode precisar levar em consideração o custo da comissão do seu agente

Uma placa de “Casa Aberta” é exibida no jardim da frente de uma casa à venda em Columbus, Ohio, EUA

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Está pensando em comprar uma casa com a ajuda de uma imobiliária? Você não pode mais presumir que um vendedor cobrirá o custo da comissão do seu agente.

Os vendedores de casas tradicionalmente oferecem uma comissão geral ao agente do comprador quando eles listam sua casa no mercado. Mas isso não será mais permitido a partir deste fim de semana, quando várias mudanças nas práticas do setor imobiliário dos EUA deverão entrar em vigor.

O comprador de uma casa ainda pode tentar negociar tal oferta com o vendedor. Mas se eles recusarem, isso deixaria o comprador da casa na obrigação de pagar pelos serviços do seu agente.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis está por trás das mudanças políticas, que decorrem de sua Acordo de US$ 418 milhões no início deste ano de ações judiciais coletivas federais que alegavam que os proprietários de imóveis nos EUA foram forçados a pagar comissões artificialmente inflacionadas aos agentes imobiliários quando venderam suas casas.

Empresas por trás de várias grandes marcas de corretagem imobiliária, incluindo Keller WilliamsEm qualquer lugar Imóveis, HomeServiços da AméricaRe/Max e Redfintambém concordou em pagar milhões e fazer mudanças nas políticas para acabar com as ações judiciais dos vendedores de imóveis.

As novas regras, que entram em vigor a nível nacional no sábado, aplicam-se a corretores e agentes que representam clientes que pretendem comprar ou vender uma casa anunciada num serviço de listagem múltipla, ou MLS, afiliado ao NAR.

Elas se resumem a duas mudanças significativas: As ofertas gerais de compensação em nome dos vendedores aos agentes dos compradores não serão mais incluídas nas listagens publicadas no MLS, embora ainda possam ser feitas por outros meios. E os compradores de casas serão obrigados a assinar acordos de representação detalhados ao contratar um agente.

Resta saber se a revisão da apólice levará a comissões mais baixas dos agentes ou a menos vendedores que optem por não se oferecer para cobrir as taxas dos agentes do comprador.

Mas as mudanças provavelmente terão o maior impacto sobre os compradores domésticos – especialmente os compradores de primeira viagem. já enfrentando taxas de hipoteca elevadas, escassez de propriedades no mercado e preços residenciais em alta recorde. Eles agora terão que levar em consideração o custo de contratação de um agente se o vendedor não estiver disposto a cobri-lo.

“Isso terá um impacto negativo na capacidade do comprador de comprar uma casa e, portanto, haverá algumas mudanças em grande escala no processo do comprador”, disse Bret Weinstein, CEO da Guide Real Estate, uma corretora de Denver.

Acordos de representação de compradores de casas

Os compradores domésticos que desejam trabalhar com um agente terão que assinar antecipadamente um acordo que detalha os serviços que o agente fornecerá e quanto será pago, incluindo se será por meio de uma divisão de comissão com o agente do vendedor.

Geralmente, um agente que representa um comprador recebe uma comissão de cerca de 2,5% a 3% com base no preço de compra da casa. Os agentes então compartilham parte de sua comissão com sua corretora.

Acordos semelhantes de representação de compradores já são exigidos em cerca de 20 estados. No entanto, as novas regras exigem que os acordos com o comprador sejam concluídos antes que um agente comece a trabalhar em nome do cliente. Isso inclui antes de o agente levar um comprador para visitar uma casa, seja pessoalmente ou virtualmente. Um comprador ainda pode ir a uma visitação pública sem assinar um contrato de representação.

“A grande mudança agora é que somos obrigados a pedir ao comprador que se comprometa conosco antecipadamente e nos contrate no início do processo”, disse Andrea Ratcliff, agente da Redfin em Indianápolis, onde as mudanças na política foram implementadas em 1º de julho.

Um comprador doméstico com quem ela conversou ficou desanimado com as mudanças e com a perspectiva de cobrir os honorários de um corretor, disse ela.

“Eles definitivamente não estavam prontos para se comprometer comigo – não estavam prontos para se comprometer com nenhum agente, porque não estavam preparados para assumir esse custo”, disse Ratcliff.

Removendo ofertas de compensação de agente comprador de listagens de casas

Tradicionalmente, a comissão do agente do comprador é paga pelo vendedor. Os corretores que trabalham com proprietários para comercializar e vender suas casas listariam a propriedade em um MLS e incluiriam quanto seu cliente estava oferecendo para pagar ao agente do comprador, uma prática conhecida como oferta de “compensação cooperativa”. É quando um vendedor concorda antecipadamente em oferecer uma comissão pela venda de sua casa, a ser dividida entre o agente e o representante do comprador, normalmente em torno de 2,5% a 3% cada.

Os vendedores de casas por trás das ações judiciais contra o NAR e outros argumentaram que os vendedores não tiveram outra escolha senão oferecer-se para cobrir a compensação do agente do comprador, a fim de garantir que sua listagem fosse mostrada ao maior número possível de compradores em potencial.

Para resolver isso, as casas listadas em um MLS não incluirão mais a oferta do vendedor para cobrir o custo dos serviços do agente do comprador. No entanto, eles ainda poderão anunciá-los em praticamente qualquer outro lugar, incluindo o próprio site do agente, uma exibição em uma visitação pública ou quando se comunicarem diretamente com um agente que represente um possível comprador de casa.

Os vendedores ainda podem optar por pagar a remuneração do agente do comprador, mas sem a pressão de fazer uma oferta pública e geral na MLS. Alguns podem optar por embolsar as economias e cobrir apenas a comissão do seu próprio agente.

“Se não houver uma oferta clara de compensação cooperativa do vendedor, através de seu corretor, ao corretor do comprador, então sim, isso fará parte da negociação”, disse Kevin Sears, presidente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. “Acho que isso será algo que veremos mudando no mercado.”

Onde isso deixa compradores e vendedores?

Grande parte do impacto das mudanças na política industrial para compradores e vendedores dependerá em grande parte do estado do mercado imobiliário local.

Num mercado imobiliário lento, onde as casas demoram mais para serem movidas e os vendedores têm que baixar os preços, é mais provável que um comprador consiga negociar para que o vendedor cubra a comissão do seu agente. Num mercado mais aquecido, onde as propriedades vendem rapidamente e recebem múltiplas ofertas, os vendedores terão a vantagem de aceitar uma oferta de um comprador que não lhes está a pedir o pagamento dos honorários do seu agente.

Enquanto as vendas de casas anteriormente ocupadas nos EUA caíram desde 2022, anos de subconstrução e outros fatores mantiveram o estoque de casas à venda quase no nível mais baixo de todos os tempos. Isso elevou os preços e alimentou múltiplas ofertas para muitas casas, dando uma clara vantagem aos vendedores na maioria dos mercados.

Mesmo assim, os corretores imobiliários dizem que os vendedores devem continuar oferecendo o pagamento da comissão do corretor do comprador.

“Aconselhamos que seria sensato que os vendedores continuassem abertos a cobrir alguns ou todos os custos do comprador, porque a última coisa que você quer fazer quando está vendendo algo é complicar a compra de alguém. ou para limitar o número de pessoas que podem comprá-lo”, disse Alex McEwen, corretor associado da Selling Utah em Orem, Utah.

Quanto aos compradores de casas, eles terão que fazer um orçamento para a possibilidade de um vendedor não cobrir os honorários de seu corretor. Aqueles que não têm condições de fazê-lo podem ter que chegar a um acordo com seu agente para buscar apenas listagens em que o vendedor ofereça compensação ao agente do comprador.

As comissões cairão?

Não está claro se as mudanças na política estimularão os vendedores ou compradores a negociar comissões mais baixas dos corretores e se terão sucesso se o fizerem.

As comissões do agente comprador diminuíram um pouco este ano: a comissão média do agente comprador caiu nacionalmente de 2,62% no início do ano para 2,55% até 14 de julho, de acordo com uma análise da Redfin. No entanto, como os preços das casas continuaram a subir este ano, a comissão média paga a um agente comprador em dólares aumentou cerca de 1,7% desde Janeiro, para 15.377 dólares.

Stephen Brobeck, membro sênior da Consumer Federation of America, espera que mais vendedores sejam incentivados a negociar com seus agentes a redução de suas comissões em pelo menos meio ponto percentual.