‘Precipício de condomínio’ na Flórida chegando enquanto os proprietários lidam com as consequências de Surfside

Após o colapso mortal de uma torre de condomínio de 12 andares no subúrbio de Surfside, em Miami, Flórida, em 2021, os legisladores estaduais implementaram novos requisitos para condomínios mais antigos. Prédios com pelo menos 30 anos, como foi a torre Champlain que caiu, têm que passar por inspeções especiais, fazer reparos e reunir fundos de reserva para futuras manutenções. O prazo termina no final deste mês.

Com as inspeções em andamento, as contas estão vencendo. Para algumas associações, os custos ascendem a milhões de dólares, e os proprietários de condomínios, muitos dos quais são reformados com rendimentos fixos, estão em risco.

Aproximadamente 1 milhão de unidades estão sujeitas às novas regras de capital intensivo. Alguns proprietários esperam vender as suas unidades em vez de obedecer, outros estão desistindo e outros ainda procuram investidores para resgatá-los.

O analista de longa data Peter Zalewski, fundador da consultoria imobiliária Condo Vultures, com sede em Miami, chama isso de precipício do condomínio.

“Eu compararia isso com o que vimos durante a Grande Recessão, que na verdade são edifícios zumbis. Estas são as unidades onde uma pequena minoria terá que basicamente carregar a cruz ou pagar por todos os outros que não podem pagar, seja eles não podem ou optam por não pagar”, disse Zalewski.

De acordo com a contagem de Zalewski, no sul da Flórida, incluindo os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, três quartos de todas as unidades de condomínio à venda têm mais de 30 anos e estão sujeitas às novas regras. Na temporada de verão normalmente movimentada, as vendas caíram 21,5% ano após ano e o preço médio caiu 2,4%. No terceiro trimestre deste ano, as listagens ativas aumentaram 60% em relação ao mesmo período do ano anterior.

As contribuições especiais, cobradas para realizar os reparos, chegaram a US$ 200 mil por proprietário da unidade, e as contas de reparos chegaram a US$ 15 milhões, de acordo com um relatório recente do Posto de Palm Beach.

“O que está acontecendo agora é que esses relatórios estão chegando, os orçamentos para taxas de manutenção estão sendo elaborados e muitos conselhos não querem reconhecer quanto custará”, disse Zalewski. “Todas as contas serão enviadas e as pessoas receberão seus livrinhos onde está escrito quanto você tem que pagar por mês. Eles os receberão em janeiro. Então, agora é uma espécie de calmaria antes da tempestade.”

Em setembro, o governador da Flórida, Ron DeSantis, convocou uma sessão especial para lidar com esse abismo financeiro da associação de condomínios. Os líderes legislativos, no entanto, decidiram esperar até o início da sessão ordinária no início de 2025 para considerar fazer quaisquer alterações na lei, dizendo que precisam ter uma ideia melhor das finanças envolvidas, de acordo com o Palm Beach Post.

Stefania Ancona, uma corretora imobiliária em Miami, diz que o grupo de compradores agora é extremamente limitado, por isso os vendedores têm de pagar primeiro as novas avaliações ou reduzir os preços. Mas há outra saída: os investidores.

Um desses edifícios – o condomínio Bay Garden Manor na West Avenue, em Miami – será vendido a um grande investidor e demolido para dar lugar a propriedades luxuosas à beira-mar, disse Ancona.

“Penso que é seguro dizer que podem ocorrer execuções hipotecárias ou vendas a descoberto. Ainda não sei. Ainda não vi muitas, porque, mais uma vez, os investidores estão a comprar os edifícios que consideram estar numa localização desejável, ” ela disse.

Os preços dos condomínios caíram cerca de 2% no verão, e Zalewski disse que isso é apenas o começo.

“Foi apenas em Setembro que a área começou a ser bombardeada com informações sobre as armadilhas”, disse Zalewski. “Compradores desinformados viram preços mais baratos [in the summer] e achei melhor comprar agora para que pudessem possuir um pedaço do sul da Flórida. Há muito arrependimento do comprador no momento.”