Os proprietários de casas nos EUA dispõem de um montante recorde de capital próprio, mas as taxas de juro mais elevadas ao longo dos últimos dois anos tornaram-nos relutantes em aproveitá-lo. Isso finalmente está começando a mudar.
No terceiro trimestre deste ano, os detentores de hipotecas retiraram 48 mil milhões de dólares de capital próprio, de acordo com a ICE Mortgage Technology – o maior volume nos dois anos desde que a Reserva Federal começou a aumentar a sua taxa de juro de referência. Embora as taxas de hipotecas não sigam exatamente a taxa do Fed, as linhas de crédito de home equity, ou HELOCs, estão vinculadas a ela. A Fed reduziu a sua taxa em meio ponto percentual em meados de Setembro.
Apesar do impacto, os proprietários ainda estão sendo bastante cautelosos.
Eles possuem pouco mais de US$ 17 trilhões em patrimônio total coletivamente. Cerca de 11 biliões de dólares desse montante são utilizáveis, o que significa que os proprietários poderiam contrair empréstimos desde que 20% do capital permanecesse na casa, como exige a maioria dos credores. O proprietário médio agora tem US$ 319.000 de patrimônio líquido em sua casa, dos quais US$ 207.000 podem ser aproveitados.
Uma vista aérea de casas existentes perto de novas casas em construção (UPPER R) no bairro de Chatsworth em 8 de setembro de 2023 em Los Angeles, Califórnia.
Mário Tama | Imagens Getty
No terceiro trimestre, os proprietários de casas retiraram apenas 0,42% de todo o capital disponível, menos de metade da taxa observada na década que antecedeu as subidas da Fed.
“Nos últimos 10 trimestres, os proprietários extraíram US$ 476 bilhões em ações, exatamente metade da extração que esperaríamos ver em circunstâncias mais normais. Isso equivale a quase meio trilhão de dólares inexplorados que não retornaram à economia em geral”, disse Andy Walden, vice-presidente de pesquisa e análise do ICE, em um comunicado.
Os proprietários tendem a usar o patrimônio para reparos residenciais, projetos de reforma e grandes despesas, como mensalidades universitárias.
Walden analisou os números da mudança nos custos nos últimos dois anos: O pagamento mensal necessário para retirar US$ 50.000 em um HELOC mais que dobrou, passando de US$ 167 em março de 2022 para US$ 413 em janeiro deste ano. O último corte nas taxas reduziu ligeiramente esse valor.
“O mercado atualmente precifica em mais 1,5 ponto percentual de cortes até o final do próximo ano. Se isso se concretizar e os spreads atuais se mantiverem, terá implicações positivas para novos empréstimos de capital, bem como para os consumidores com HELOCs existentes, com o pagamento de um saque de $ 50.000 caindo abaixo de $ 300 por mês”, calculou Walden.
Esse custo ainda está acima da média de 20 anos, mas representa uma redução de mais de 25% em relação aos máximos recentes, de acordo com os cálculos.
“Dada a recente sensibilidade dos mutuários até mesmo a pequenas quedas nas taxas, isso poderia servir para atrair a utilização adicional de HELOC, especialmente com os detentores de hipotecas com estoques recordes de patrimônio e presos aos valores atuais de suas casas por meio de baixas taxas de penhor inicial”, acrescentou Walden.
O crescimento do valor das casas tem vindo a moderar-se recentemente, à medida que os preços das casas diminuem. Mais oferta está chegando ao mercado e as taxas de hipotecas primárias estão mais altas do que durante o verão. Isso dá aos vendedores menos poder de precificação.
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