Como saber se você deve refinanciar sua hipoteca ou comprar uma casa

A Reserva Federal está preparada para efetuar o primeiro corte nas taxas de juro em anos neste outono, o que pode influenciar a descida das taxas hipotecárias.

Mesmo pequenos cortes nas taxas podem fazer uma diferença significativa no valor que o comprador de uma casa pagará. Até então, as pessoas no mercado para comprar uma casa esperavam ansiosamente que o banco central baixasse as taxas.

O Fed se reunirá esta semana, mas especialistas dizem que parece mais provável que o primeiro corte nas taxas ocorra em setembro. Esse seria o primeiro corte nas taxas desde 2020, no início da pandemia de Covid-19.

Embora haja menos de 6% de chance de um corte nas taxas na próxima reunião do Comitê Federal de Mercado Aberto, de acordo com FedWatch do CME medida dos preços do mercado de futuros, há uma probabilidade muito maior de reduções de um quarto de ponto em Setembro, Novembro e Dezembro.

Isso, juntamente com novos cortes em 2025, levaria a taxa de referência dos fundos federais do Fed para menos de 4% até o final do próximo ano, de acordo com alguns especialistas.

Embora as taxas hipotecárias sejam fixas e principalmente vinculadas aos rendimentos do Tesouro e à economia, são parcialmente influenciadas pela política do Fed. As taxas de empréstimos à habitação já começaram a descer, em parte induzidas por um abrandamento da Fed.

Aqui está o que proprietários e compradores precisam saber.

O primeiro corte nas taxas já está quase inteiramente precificado nos mercados financeiros, especialmente nos mercados de títulos, disse Chen Zhao, líder de pesquisa econômica da Redfin, uma corretora imobiliária online. Em outras palavras, as taxas hipotecárias não vão mudar muito quando o Fed realmente começar a fazer cortes, disse ela.

“Muitos desses cortes nas taxas já estão precificados”, disse ela.

A hipoteca de taxa fixa de 30 anos caiu para 6,78% em 25 de julho, abaixo dos 7,22% em 2 de maio, de acordo com dados do Freddie Mac via Fed.

A atividade de refinanciamento de empréstimos à habitação existentes aumentou 15% em relação à semana anterior, atingindo o nível mais alto desde agosto de 2022, de acordo com à Associação de Banqueiros Hipotecários. Foi 37% maior do que há um ano, descobriu a MBA.

Se os proprietários devem refinanciar depende em parte da taxa existente, disse Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic.

“Há pessoas que surgiram quando as hipotecas atingiram o pico de 8% no outono do ano passado”, disse Hepp. Para esses compradores, “há alguma oportunidade aí”.

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Para estar “in the money”, ou quando faz sentido refinanciar, os proprietários precisam ver uma queda notável nas taxas de hipoteca para se beneficiarem, dizem os especialistas. A taxa prevalecente deve ser pelo menos 50 pontos base abaixo da sua taxa atual. Um ponto base é um centésimo de ponto percentual.

Embora possa ser uma boa estratégia, não é uma “regra rígida e rápida”, disse Jacob Channel, economista sênior da LendingTree.

O momento do refinanciamento da sua casa dependerá de fatores como o pagamento mensal da hipoteca e se você pode pagar os custos de fechamento, disse ele: “Há muita variabilidade”. (Quando você refinancia uma hipoteca, é provável que incorra em custos de fechamento, bem como em uma avaliação e seguro de título; e o preço total dependerá da sua área.)

“A economia deve compensar seus custos iniciais”, explicou Zhao.

Mesmo que a sua hipoteca existente tenha uma taxa elevada, poderá querer considerar esperar até que o banco central avance nos seus cortes, com a expectativa de que as taxas diminuam constantemente ao longo do ano e até 2025, disse Zhao.

Se você está pensando nisso, entre em contato com os credores e veja se o refinanciamento agora ou em um futuro próximo faz mais sentido para você, disse Channel.