A recuperação do imobiliário comercial pode ser desigual

Um edifício comercial disponível para aluguel em Melville, Nova York, 17 de abril de 2023.

Howard Schnapp | Notícias | Imagens Getty

A maré pode estar mudando para o setor imobiliário comercial.

A Reserva Federal começou o seu ciclo de cortes nas taxas de juro em Setembro, reduzindo a taxa dos fundos Fed pela primeira vez desde 2020 em 50 pontos base, ao mesmo tempo que sugere que mais cortes estão no horizonte. Isso poderia dar aos sectores sensíveis às taxas de juro, como o imobiliário comercial, o tão aguardado impulso positivo.

Taxas de juros mais baixas tornam a dívida mais barata, ajudando a acelerar o fluxo de negócios em um setor onde a atividade de negócios estagnou no segundo trimestre de 2024. O mercado de imóveis residenciais foi pressionado nos anos após as paralisações iniciais da Covid, encerrando uma corrida altista de quase 15 anos face aos custos de financiamento mais elevados, à fraca procura dos inquilinos e ao aumento da oferta imobiliária. Como resultado, o valor das propriedades e as vendas diminuíram.

A mudança de política do Fed é “o sinal verde mais notável” para o mercado de imóveis residenciais, escreveram analistas do Wells Fargo em uma nota de pesquisa de 3 de setembro. Embora as taxas mais baixas não sejam uma “solução mágica”, a flexibilização da política monetária da Fed “estabelece as bases para uma recuperação do sector imobiliário comercial”, escreveram analistas num relatório de acompanhamento no final de Setembro.

Para ações que pagam mais dividendos, como os REIT, as taxas mais baixas tornam estes investimentos de rendimento fixo mais atrativos para os investidores. Mas o principal impacto dos cortes nas taxas de juro é psicológico, de acordo com Alan Todd, chefe da estratégia de títulos comerciais garantidos por hipotecas no Bank of America.

“Assim que o Fed começar a cortar, eles continuarão nesse caminho”, o que promove uma sensação de estabilidade, disse Todd. À medida que o mercado se sentir mais confortável, “incentivará os mutuários a sair da linha lateral e começar a transacionar”.

Recuperação de vendas de CRE

Os volumes de refinanciamento e vendas já estão a aumentar à medida que o sentimento em torno do sector melhora, de acordo com Willy Walker, CEO da empresa de financiamento CRE Walker & Dunlop, numa entrevista à CNBC no final de Setembro.

Durante o ciclo de aperto do Fed, o aumento das taxas causou um impasse entre compradores e vendedores, onde os compradores esperavam preços mais baixos, enquanto os vendedores se agarravam a avaliações inflacionadas. Este impasse congelou o mercado de negócios, levando os investidores a adoptar uma mentalidade de esperar para ver, deixando muitos a perguntar-se o que vem a seguir para o mercado.

Mas, mais recentemente, os volumes globais de transações registaram o seu primeiro aumento trimestral desde 2022, no segundo trimestre de 2024, impulsionados pelas vendas no setor multifamiliar, observaram os analistas.

Mais de US$ 40 bilhões em transações ocorreram durante o segundo trimestre, um salto de 13,9% trimestre após trimestre, mas ainda 9,4% menor ano após ano, de acordo com a empresa de inteligência de dados imobiliários Altus Group.

Com os negócios aumentando e a oferta diminuindo, as avaliações imobiliárias parecem estar melhorando, já que o índice MSCI US REIT mostrou um aumento constante desde a primavera até setembro, observaram analistas do Wells Fargo em sua pesquisa de 25 de setembro.

Embora esta dinâmica possa preparar o terreno para uma recuperação mais ampla, com alguns subsetores importantes, como o imobiliário comercial de retalho, a recuperar em paralelo, o caminho a seguir será provavelmente desigual.

Ventos contrários no escritório

O setor de escritórios do mercado comercial continua a enfrentar uma série de desafios, apesar de alguns sinais de melhoria modesta no segundo trimestre.

O Wells Fargo informou que, pela primeira vez desde 2022, a absorção líquida de escritórios – uma métrica da indústria usada para determinar a mudança no espaço ocupado – tornou-se positiva, com mais de 2 milhões de pés quadrados ocupados durante o período de três meses.

“Embora modesto, este foi o melhor resultado desde o quarto trimestre de 2021”, segundo analistas. No entanto, esta pequena vitória não foi suficiente para compensar o aumento das vagas, uma vez que a oferta continuou a superar a procura pelo 10º trimestre consecutivo, empurrando a taxa de disponibilidade para um novo máximo de 16,7%.

Em grandes cidades como Manhattan, os edifícios de escritórios tiveram em junho uma taxa média de visitação de 77% dos níveis de 2019 – o maior total mensal desde que o Conselho Imobiliário de Nova Iorque começou a monitorizar em fevereiro de 2023.

Ainda assim, os analistas do Wells Fargo salientam que “os ventos contrários ainda superam em muito os ventos favoráveis”, com o trabalho híbrido e uma redução no crescimento do emprego em escritórios continuando a pesar sobre a procura.

Os preços permanecem abaixo dos níveis pré-pandemia, com os preços dos escritórios nos distritos comerciais centrais caindo 48,7% desde 2019, segundo os analistas.

Para além da interrupção temporária do trabalho remoto, existem “desafios estruturais” que intensificaram as dificuldades da indústria desde a pandemia, incluindo a baixa procura, o aumento das vagas e as rendas planas, de acordo com Chad Littell, diretor nacional de Análise de Mercados de Capitais dos EUA no Grupo CoStar.

“A recuperação parece distante” para o setor de escritórios CRE, disse Littell. “Enquanto outros tipos de imóveis estão se firmando, os escritórios podem ter um caminho mais longo pela frente – talvez mais um ano ou mais antes que os preços se estabilizem.”

Força multifamiliar

Os activos imobiliários multifamiliares, por outro lado, registaram um aumento na procura, com a absorção líquida a atingir o seu nível mais elevado em quase três anos durante o segundo trimestre, de acordo com a pesquisa do Wells Fargo.

Isso é verdade mesmo num momento em que a construção de habitações multifamiliares está em franca expansão, com unidades concluídas a caminho de ultrapassar um recorde de 500.000 este ano, de acordo com dados do RentCafé. Até o final de 2024, os desenvolvedores deverão concluir mais de 518.000 unidades de aluguel.

O setor multifamiliar foi um dos queridinhos da pandemia dentro do CRE, já que o crescimento dos aluguéis atingiu dois dígitos em 2021. Mas essa taxa de crescimento desacelerou desde então para cerca de 1%.

No entanto, este aumento na procura sugere uma mudança no comportamento do consumidor, uma vez que “as famílias estão a tirar partido de uma maior disponibilidade de apartamentos, de concessões generosas e de um crescimento mais controlável das rendas”, disse o Wells Fargo.

Entre os factores que levam os inquilinos a multifamiliares está a falta de casas unifamiliares acessíveis para o nível de entrada. Esta tendência é sublinhada pelo forte contraste entre os custos de aquisição de uma casa própria e as despesas de aluguer: o pagamento médio mensal da hipoteca atingiu 2.248 dólares durante o segundo trimestre, 31% superior ao aluguer médio mensal de um apartamento de 1.712 dólares, disse o Wells Fargo.

O Multifamily também está se beneficiando da estabilização das taxas de vacância. Pela primeira vez em mais de dois anos, as vagas não aumentaram no segundo trimestre, mantendo-se estáveis em 7,8%. Esta estabilização, aliada ao aumento médio das rendas de 1,1%, indica um equilíbrio mais saudável entre a oferta e a procura.

Olhando para o futuro, as perspectivas para o sector multifamiliar permanecem positivas.

A análise do Wells Fargo sugeriu que “os elevados custos de aquisição de habitação devem continuar a apoiar a procura de arrendamento”, o que significa que as tendências actuais que favorecem a habitação multifamiliar deverão persistir no curto prazo.