Os milhões de casas vazias baratas do Japão atraem interesse estrangeiro

Existem 9 milhões de “akiyas” – casas vazias – em todo o Japão, de acordo com dados oficiais do governo de 2023.

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Comprar uma casa pode parecer uma tarefa impossível, já que grandes partes do mundo enfrentam uma escassez de habitação. Este não é o caso do Japão, que enfrenta um excesso de oferta de propriedades.

Em 2023, o Japão tinha mais de 9 milhões de “akiyas” – casas vazias – de acordo com o governo dadoscom algumas dessas propriedades custando menos de US$ 10.000.

Estas casas, muitas vezes abandonadas e deixadas vazias durante décadas, estão espalhadas pelas zonas rurais e pelas grandes cidades, oferecendo uma oportunidade única para compradores com ideias criativas.

Os ‘akiyas’ do Japão explicados

O aumento do número de casas abandonadas no Japão deve-se em grande parte a uma crise populacional, à medida que a sua taxa de fertilidade desce para um nível recorde baixo de 1,2 nascimentos por mulher em 2023. Enquanto isso, taxas de mortalidade superaram taxas de natalidade no Japão, à medida que a sua população idosa continua a aumentar.

“O problema akiya vem crescendo há décadas, enraizado no boom econômico do Japão no pós-guerra, que levou a um aumento na construção de moradias”, disse Tetsuya Kaneko, chefe de pesquisa e consultoria da Savills Japan, à CNBC Make It.

“A questão tornou-se mais pronunciada na década de 1990 com o abrandamento económico do Japão e agravou-se com as mudanças demográficas em curso”, disse Kaneko.

A migração urbana é outro grande fator que contribui para o abandono das casas no Japão. “À medida que as gerações mais jovens se mudam para as cidades em busca de trabalho, as zonas rurais ficam com populações envelhecidas que podem falecer ou não conseguirem manter as suas casas”, acrescentou.

Entre a população local, os akiyas são frequentemente estigmatizados e até vistos como um “fardo”, disse Kaneko. Assim, mesmo quando as casas familiares são herdadas pelos filhos de pais idosos falecidos, muitas vezes, os herdeiros relutam em usar ou vender pessoalmente a propriedade, acrescentando ao mercado mais casas abandonadas.

Notavelmente, uma casa com mais de 30 anos “normalmente é considerada velha”, disse Kaneko, e os moradores locais tendem a se preocupar com coisas como questões de segurança, altos custos de renovação e deterioração, explicou ele. Algumas pessoas até associam essas casas à superstição, “acreditando que podem ser mal-assombradas ou trazer azar”.

Em última análise, “muitos japoneses [people] olhe para akiya como itens depreciativos que são mais problemáticos do que valem”, Michael, fundador do blog imobiliário japonês Casas Baratas no Japãodisse à CNBC Make It.

“As propriedades mais baratas são assim por uma razão”, disse ele, seja porque a localização não é desejável, ou porque se espera que o custo das reformas exceda o valor da propriedade.

Atrair compradores estrangeiros

Os akiyas do Japão estão chamando a atenção de compradores estrangeiros.

“Notamos uma tendência crescente nas consultas do exterior…Houve um aumento no interesse e [in the] compras de akiyas”, disse Kaneko.

Este aumento no interesse estrangeiro por propriedades no Japão foi impulsionado em parte pela pandemia, pelas tendências de trabalho remoto e pelas mudanças nas preferências de estilo de vida, disse Kaneko.

Desde jovens investidores até reformados à procura de um retiro, “mais pessoas procuram segundas casas, propriedades de férias ou projetos de renovação”, disse ele.

Morei em Nova York por cerca de dois anos e depois estive basicamente por toda a Europa… Não havia como comprar uma casa em nenhum desses lugares onde já morei.

Anton Wormann

Criador de conteúdo e investidor imobiliário

Tomemos por exemplo, Anton Wormann. Ele se apaixonou pelo Japão depois de visitá-lo durante uma viagem de trabalho. Nascido e criado na Suécia, o jovem de 32 anos viajou por todo o mundo durante os seus 20 anos trabalhando como modelo antes de se mudar para o país asiático em 2018.

“Morei em Nova York por cerca de dois anos e depois estive basicamente por toda a Europa… então sei o quão caras são todas essas metrópoles”, disse Wormann à CNBC Make It. “Não há como comprar uma casa em nenhum desses lugares onde já morei.”

Quando descobriu que o Japão estava vendendo casas baratas, decidiu comprar uma para si. Seis anos depois, Wormann possui sete akiyas e trabalha como criador de conteúdo em tempo integral e investidor imobiliário no Japão.

Ele concluiu reformas em três de suas propriedades e atualmente está trabalhando na conclusão das outras quatro reformas. Hoje, uma propriedade que lhe custou um total de cerca de US$ 110 mil para comprar e reformar, gera US$ 11 mil em receita de aluguel de curto prazo por mês.

Então, os ‘akiyas’ são um bom investimento?

Wormann diz “sim e não”.

Hoje, suas propriedades estão gerando receitas de seis dígitos por ano, mas isso não teria acontecido se ele não tivesse investido tempo e esforço para se familiarizar adequadamente com a cultura, a língua e o povo japonês, disse ele.

“Você precisa criar uma boa comunidade e uma boa rede social no Japão para ter sucesso”, disse Wormann. “Você não pode vir sem entender a cultura, sem entender como o Japão funciona, e simplesmente jogar dinheiro nisso, porque isso seria um pouco como um poço de dinheiro.”

“Se você está tentando se misturar e fazer isso da maneira certa, acho que definitivamente há muitas oportunidades, mas mais ainda, acho que há uma oportunidade de comprar imóveis baratos para realmente utilizar [personally]”, disse Wormann.

Os especialistas ecoam esse sentimento.

“Os Akiyas podem ser um bom investimento para certos grupos, especialmente os amadores, os renovadores DIY ou aqueles que procuram um retiro tranquilo no campo”, disse Kaneko.

“No entanto, podem não ser ideais para investidores institucionais ou para aqueles que procuram retornos rápidos ou grandes, devido aos elevados custos de renovação e ao potencial de revenda limitado em algumas áreas”, disse ele, acrescentando que a escalabilidade também pode ser um factor limitante.

É importante esperar que os custos possam ser substanciais, especialmente se a casa precisar de grandes obras estruturais, acrescentou Kaneko, e considerar que o processo de compra de uma casa pode ser complexo devido à barreira linguística e à necessidade de navegar pelas autoridades locais.

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