Mercado imobiliário da China deverá estabilizar em 2025

O difícil sector imobiliário da China poderá não começar a recuperar até ao segundo semestre do próximo ano – mesmo com as mais recentes medidas de estímulo, previram este mês três empresas de investigação.

Após meses de medidas incrementais, o presidente chinês, Xi Jinping, liderou no final de Setembro uma reunião de alto nível que prometeu “travar o declínio do mercado imobiliário”. No início deste mês, o Ministério das Finanças introduziu mais medidas destinadas a estabilizar o sector imobiliário.

“Estamos finalmente num ponto de inflexão da espiral descendente em curso no mercado imobiliário, apoiados por um pacote de flexibilização abrangente e coordenado”, disseram analistas do Goldman Sachs em uma nota de 22 de outubro intitulada “Perspectivas do setor imobiliário na China para 2025: o fundo do poço à vista”. .”

“Desta vez é diferente das medidas de flexibilização graduais anteriores”, disse o relatório.

Os analistas esperam que os preços dos imóveis na China se estabilizem no final de 2025 e aumentem em média 2% dois anos depois. É improvável que as vendas de propriedades e a construção de novas casas se estabilizem até 2027, prevê o Goldman.

A S&P Global Ratings e o Morgan Stanley também publicaram este mês relatórios prevendo que o mercado imobiliário da China atingirá o ponto mais baixo no segundo semestre de 2025.

“Se o governo continuar a dar prioridade ao apoio ao financiamento dos promotores e à redução de stocks, acreditamos que as vendas e os preços dos imóveis poderão estabilizar no segundo semestre de 2025”, afirmaram Edward Chan, diretor da S&P Global Ratings, e a sua equipa numa nota de 17 de outubro. Eles alertaram que levaria tempo para que as políticas entrassem em vigor.

Pequim deixou claro que os esforços para apoiar o sector imobiliário em dificuldades vêm em segundo lugar em relação ao seu objectivo de reforçar a indústria transformadora avançada como um novo motor de crescimento. Mas não é uma tarefa fácil, uma vez que a propriedade já representou mais de um quarto do produto interno bruto, estando ligada tanto à riqueza das famílias como às finanças do governo local. Os promotores endividados da China têm lutado cada vez mais para entregar casas pré-vendidas, diminuindo o sentimento do consumidor.

Os analistas estão acompanhando de perto uma reunião parlamentar na próxima semana para obter quaisquer detalhes sobre os gastos fiscais na redução do inventário habitacional.

A previsão do Goldman pressupõe um adicional de 8 biliões de yuans (1,12 biliões de dólares) em gastos fiscais do governo, que ainda não foi anunciado.

“Sem esse estímulo, a recessão do mercado imobiliário poderá prolongar-se por mais três anos”, alertaram os analistas do Goldman. Eles disseram que esse apoio precisaria resolver os problemas de liquidez dos incorporadores, reduzir os estoques de moradias não vendidas e garantir a entrega das casas pré-vendidas, mas inacabadas.

As casas na China normalmente são vendidas antes de serem concluídas. Esse modelo de negócio revelou-se insustentável depois de Pequim ter reprimido a elevada dependência dos promotores da dívida para crescer, e a procura dos compradores de casas ter caído com o crescimento económico mais lento.

Nomura estimou no final do ano passado que cerca de 20 milhões de casas pré-vendidas permaneciam inacabadas. No mês passado, autoridades indicaram cerca de 4 milhões de casas foi concluído e entregue aos compradores no âmbito do programa de lista branca deste ano e prometeu acelerar o apoio financeiro.

Em junho, mesmo antes dos últimos anúncios de estímulo, o Morgan Stanley esperava que a redução dos estoques levasse a uma “recuperação na demanda por empréstimos imobiliários no final de 2025 ou 2026”.

Os analistas esperam que cerca de 30% do inventário não vendido nunca seja vendido, exigindo que os bancos ou outras entidades não especificadas suportem os custos.

Os mais recentes esforços da China para reforçar a confiança deram um impulso ao mercado imobiliário. As vendas de imóveis em 22 grandes cidades caíram cerca de 4% em relação ao ano anterior em Outubro, uma contracção muito menor do que uma queda de mais de 25% em Setembro, de acordo com a China Index Academy, uma empresa de investigação imobiliária.

A S&P espera que as vendas de propriedades na China diminuam para cerca de 9 biliões de yuans ou menos este ano, antes de caírem ainda mais para 8 biliões de yuans em 2025 – menos de metade do nível de vendas de 18 trilhões de yuans em 2021.

Os analistas atribuem a queda nas vendas ao aumento dos stocks de habitação não vendidos, que continuam a pressionar os promotores que recorrem à redução de preços para atrair compradores e reduzir o stock.

Em setembro, vendas de propriedades dos 100 maiores desenvolvedores da China encolheu 37,7% ano a ano, a queda mais acentuada desde abril deste ano, disse a S&P, citando dados da China Real Estate Information. Não foi um mergulho de um mês. Nos primeiros nove meses do ano, as vendas caíram 36,6% em relação ao ano anterior, mostraram os dados.

A deterioração das vendas também prejudica ainda mais a liquidez dos promotores, levando a uma “falta de confiança” e aos promotores que procuram “uma abordagem cautelosa” na aquisição de terrenos e no início de novos projectos, segundo analistas da S&P Global.

O número de novos projetos de construção despencou 42% em 2023 em relação ao pico de 2019, e diminuiu mais 23% em termos anuais nos primeiros oito meses de 2024, de acordo com a análise da S&P Global dos dados oficiais do National Bureau of Statistics.

Os analistas continuam cautelosos quanto ao impacto do estímulo imobiliário da China.

“Na nossa opinião, a escala de apoio tem sido insuficiente e enfrentou desafios de execução para travar a actual espiral descendente”, afirmaram os analistas do Goldman, alertando que os preços dos imóveis poderão cair mais 20% a 25% se a política for insuficiente.

Numa das poucas medidas específicas de inventário anunciadas até agora, o Banco Popular da China em maio, prometeu 300 bilhões de yuans para um empréstimo de repasse para empresas estatais comprarem casas concluídas não vendidas e convertê-las em moradias acessíveis.