Como o prazo do Programa Nacional de Seguro contra Inundações pode afetar os compradores de casas

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Os consumidores que procuram uma casa têm esperado pacientemente que a Reserva Federal reduzisse as taxas de juro – uma medida que parece prestes a tomar em Setembro.

Mas sem uma acção do Congresso, poderá haver outra mudança no final desse mês que torne temporariamente mais complicado comprar ou vender uma casa em algumas áreas, ou refinanciar uma hipoteca existente.

Isso ocorre porque o Programa Nacional de Seguro contra Inundações — o programa de seguro público patrocinado pelo governo e que é a maior seguradora contra inundações nos EUA — precisa ser reautorizado até 30 de setembro continuar a emitir novas apólices ou aumentar a cobertura das apólices existentes.

Se vai comprar ou vender casa, evite o final de setembro e início de outubro.

Jaret Seiberg

diretor administrativo e analista de política financeira da TD Cowen

As apólices de seguro residencial normalmente não cobrem danos causados por inundações, o que significa que os consumidores que desejam proteger sua casa e seu conteúdo desse perigo precisam de uma apólice independente contra inundações. Os credores hipotecários podem exigir que os requerentes obtenham tal apólice antes de fechar uma casa, dependendo do risco de inundação para a propriedade.

“Trata-se da capacidade de obter uma hipoteca numa zona de inundação depois de 30 de setembro”, disse Jaret Seiberg, diretor-gerente e analista de política financeira da TD Cowen. “Sem um [NFIP] extensão, você não conseguirá obter uma hipoteca em nenhuma área que exija seguro contra inundações.”

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O Congresso estabeleceu o NFIP em 1968 para fornecer cobertura de seguro contra inundações a preços razoáveis. A Lei de Reforma do Seguro contra Inundações Biggert-Waters de 2012que incluía a autorização do NFIP, expirou em 30 de setembro de 2017. Desde então, o Congresso estendeu autorização do NFIP 30 vezes – mas também expirou brevemente três vezes nesse período.

“Este tem sido um problema há muitos anos, onde o programa enfrenta expiração e o Congresso, [at the] último minuto, reautoriza”, disse Bryan Greene, vice-presidente de defesa de políticas da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. “Estamos tentando prevenir desastres naturais, mas parece que sempre enfrentamos esse desastre potencial causado pelo homem de não agir em tempo hábil .”

O que um lapso do programa significaria para as vendas de casas

Se o NFIP sofrer um lapso na sua autoridade, não será capaz de emitir novas apólices, inclusive para pessoas cujos credores exigem seguro contra inundações ou aumentar a cobertura das apólices existentes (incluindo proprietários que procuram refinanciar hipotecas existentes), de acordo com um porta-voz do a Agência Federal de Gestão de Emergências, que opera o NFIP.

É possível que a transação de venda de casa seja interrompida ou suspensa até que o comprador consiga obter um seguro contra inundações, disse Jeremy Porter, chefe de pesquisa de implicações climáticas da First Street Foundation, uma organização sem fins lucrativos em Nova York que se concentra em quantificar o risco financeiro do clima. mudar. Isso pode implicar esperar que o Congresso reautorize o NFIP ou procurar cobertura no mercado privado.

A última tática não é fácil. “Existem muito poucas seguradoras privadas que oferecem qualquer tipo de seguro contra inundações”, disse Daniel Schwarcz, professor de direito da Faculdade de Direito da Universidade de Minnesota, especializado em legislação e regulamentação de seguros.

“Existem alguns tipos de apólices muito específicos… mas para todos os efeitos”, disse ele, o NFIP é “a única opção disponível para seguro contra inundações”.

E se o NFIP caducar, poderá tornar mais difícil a procura de uma seguradora privada: “Se eliminarmos essa base, o resto do mercado não estará lá”, disse Seiberg.

Quando o programa expirou de 31 de maio a 2 de julho de 2010, 6% dos agentes imobiliários relataram uma venda atrasada ou cancelada, de acordo com de acordo com um relatório da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Nesse relatório, de 2011, estimou-se que um lapso de um mês do NFIP poderia afectar cerca de 40.000 encerramentos.

“Se você está comprando ou vendendo uma casa, evite o final de setembro e o início de outubro”, disse Seiberg, da TD Cowen. “Não há necessidade de correr o risco de que o programa de seguro contra inundações expire quando você puder fechar antes de 30 de setembro”.

Como os proprietários seriam afetados por um lapso

O NFIP segura 4,7 milhões segurados e protege mais de US$ 1,28 trilhão em ativos. Os segurados existentes podem ser protegidos pelos efeitos de um NFIP caducado, disse Seiberg.

As apólices em vigor permanecerão em vigor e o NFIP continuará a pagar os sinistros dessas apólices durante um lapso, de acordo com o porta-voz da FEMA.

Se a data de renovação ou vencimento da sua apólice de seguro contra inundações for por volta de 30 de setembro, tente renová-la mais cedo, disse Yanjun Liao, microeconomista aplicado e membro da Resources for the Future, uma instituição de pesquisa sem fins lucrativos em Washington, DC

“Verifique a data de validade e faça planos com antecedência”, disse Liao, cuja pesquisa se concentra na gestão do risco de desastres naturais e na adaptação climática.

Os proprietários que estão considerando refinanciar uma hipoteca existente também podem querer avaliar o momento, tendo em mente o prazo de reautorização de 30 de setembro, caso o credor tenha exigido cobertura de seguro contra inundações.

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Por que a reautorização do NFIP é um ‘catch-22’

O NFIP tem sido continuamente reautorizado devido às “consequências potenciais” das limitadas seguradoras privadas disponíveis, disse Schwarcz.

“Estamos neste verdadeiro beco sem saída”, disse Schwarcz. “Temos um programa ruim; ninguém gosta dele.

“Mas não é possível livrar-se dele porque as pessoas dependem dele sem uma alternativa melhor e ninguém consegue chegar a acordo sobre alternativas melhores.”

Os críticos muitas vezes apontam a política de preços como uma preocupação.

Até recentemente, o NFIP tinha a reputação de ser um programa de seguro subsidiado, no qual pessoas em locais distantes da costa pagavam seguro contra inundações para aqueles que vivem em áreas de alto risco, disse Porter, da First Street Foundation.

Então, em 2021, a FEMA implementou a Classificação de Risco 2.0, um novo sistema de preços que refletiria com precisão o custo do risco de uma área. Proprietários de casas e representantes eleitos de estados costeiros resistiram a essa mudança por causa do alto nível dos prêmios.

“De repente, você passou de pagar US$ 800 por ano para milhares de dólares por ano pelo seu seguro”, disse Porter.

O senador Bill Cassidy, R-La., falou no início de Agosto sobre os custos crescentes dos prémios do NFIP no seu estado da Costa do Golfo e instou o Congresso a melhorar o programa.

“Minha equipe está trabalhando em uma solução bipartidária que reverterá a classificação de risco 2.0 e tornará o seguro contra inundações acessível e responsável novamente”, disse Cassidy em seu discurso.

É improvável que o Congresso deixe o NFIP expirar totalmente, dado o número de proprietários que dependem do programa, disse Seiberg.

“O verdadeiro problema é que o programa de seguro contra inundações é um desastre financeiro e o Congresso não parece capaz de resolvê-lo e, em vez disso, o que o Capitólio faz é simplesmente chutar a lata no caminho”, disse ele.