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Os subúrbios de DC, não apenas o centro, estão sentindo a crise do trabalho remoto

Uma década atrás, ninguém teria questionado aquele 1776 Wilson Blvd. foi um investimento que valeu a pena.

A Virgínia do Norte de cinco andares torre de escritório foi construído a poucos passos do Metrô, com grandes janelas, academia e telhado verde para receber eventos corporativos. Tornou-se a primeira propriedade a receber o certificado LEED Platinum no Condado de Arlington. Atualmente, funciona um bar de bairro e um animado restaurante peruano no térreo.

Mas quando propriedade alterada No outono passado, o prédio parecia muito mais uma aposta perdida: uma empresa de investimentos com sede em Atlanta o vendeu por US$ 55 milhões – uma queda acentuada em relação aos US$ 90 milhões pagos pela estrutura em 2014.

a do prédio um preço de venda muito mais baixo, dizem os analistas, ressalta a ameaça existencial enfrentada pelos proprietários e autoridades locais na área de DC – e em grande parte do país – mesmo em áreas fora dos bairros mais caros do centro da cidade e mesmo em propriedades que são em sua maioria fechadas no papel .

“Alguém vai alugar esses escritórios suburbanos de novo?” disse Tracy Hadden Loh, membro da Brookings Metro que estuda o mercado imobiliário comercial. “Para um produto muito específico, essa é a questão multibilionária no momento.”

Ao contrário de alguns prédios no centro de DC, onde escritórios de advocacia e lobistas deixam andares inteiros vazios, o 1776 Wilson não está muito mais vazio do que há uma década. Suas lojas de rua parecem mais movimentadas do que nunca, alimentadas em parte pelos condomínios e apartamentos que colocam muitos clientes a uma curta distância.

As lutas do centro de DC estão aumentando, pois muitos trabalhadores permanecem remotos

No entanto, o quadro financeiro ainda é preocupante neste lado do Potomac. Embora possa haver mais tráfego de pedestres ao longo do Wilson Boulevard, quedas nos valores das propriedades – inclusive em prédios como este – podem drenar a receita tributária e eliminar fontes de financiamento para serviços públicos em lugares como Arlington.

De acordo com a análise de Loh dos números da CoStar, uma empresa de dados imobiliários, mais de um quarto de todos os escritórios estão vazios em Crystal City e no bairro vizinho de Ballston – como é o caso em mercados de escritórios menores e mais remotos, como Oakton em Fairfax. Distrito.

Mais crucial, disse ela, é o valor do espaço vago em algumas dessas áreas: quase US$ 8 milhões em Tysons e US$ 2,78 milhões em Rosslyn, o bairro de uso misto que inclui o 1776 Wilson Blvd.

Como as vagas de escritórios drenam os impostos e reduzem o valor dos prédios próximos, disse ela, a situação em lugares como este pode eventualmente comprometer “a proposta de valor total” de morar, trabalhar ou abrir um escritório no norte da Virgínia ou nos subúrbios de Maryland. todos

Até agora, a história do trabalho remoto e do setor imobiliário é familiar: com os trabalhadores de colarinho branco ainda gastando mais de um quarto de seus dias de trabalho em casa, os centros das cidades e outros distritos comerciais não estão tão ocupados quanto antes da pandemia.

Michael Hartnett, diretor de pesquisa do Meio-Atlântico da imobiliária comercial JLL, alertou que a história parece um pouco diferente em algumas partes do norte da Virgínia.

A maioria dos distritos comerciais de Arlington – conhecidos por alguns como o local de nascimento do movimento de “crescimento inteligente” – não confie apenas em escritórios, que geralmente ficam na mesma rua de apartamentos ou empreendimentos de uso misto que atendem cada vez mais à multidão de trabalho remoto. Os imóveis geralmente são menos valiosos do que nas principais áreas do centro de DC, e muitas vezes há menos para começar.

Rosslyn, por exemplo, “tem essa distribuição de escritórios, residências, restaurantes e hotéis”, disse ele, com áreas como Crystal City e Pentagon City se transformando em uma mistura semelhante quando a Amazon abrir sua segunda sede. (O fundador da Amazon, Jeff Bezos, é dono do The Washington Post, e a CEO interina do jornal, Patty Stonesifer, faz parte do conselho da Amazon.)

Enquanto os centros centrais dos escritórios lutam, os subúrbios atendem à multidão de laptops

Mas as crescentes taxas de desocupação – mesmo em bairros de uso misto – representam problemas para os proprietários de imóveis comerciais e para os governos locais que dependem desses prédios para financiar escolas, polícia e outros serviços.

“É como uma bomba-relógio para nós”, disse Ryan Touhill, diretor do braço de desenvolvimento econômico de Arlington.

O distrito historicamente depende de propriedades comerciais para cerca de metade de sua receita de impostos prediais. De acordo com um número compilado pelo escritório de Touhill, no entanto, cerca de 40 milhões de pés quadrados de escritórios em Arlington estavam vazios no primeiro trimestre deste ano.

Isso colocou a taxa de vacância comercial do condado em um recorde de 21,7%, o que, segundo ele, pode significar que o condado arrecadará menos receita tributária desses edifícios. A falta de liquidez nos mercados de capitais, em alguns casos, levou à inadimplência de edifícios, como já começou a acontecer com um grande proprietário de Los Angeles.

Avaliações de propriedades para 1776 Wilson mostram como as finanças do condado podem estar começando a se deteriorar. Antes da pandemia do coronavírus, o prédio era o valor avaliado atingiu um pico de pouco mais de $ 83 milhões em 2019. Seu proprietário anterior, a empresa Invesco Advisors, com sede em Atlanta, pagou $ 1,02 milhão em impostos naquele ano ao condado.

Este ano, foi avaliado em quase US$ 65 milhões. Seu novo proprietário está prestes a pagar US$ 760.000 em impostos sobre a propriedade para Arlington até o final do ano, de acordo com os registros do condado. (Nem a Invesco Advisors nem a Oaktree Capital, uma empresa de Los Angeles cuja subsidiária é proprietária da 1776 Wilson, responderam imediatamente aos pedidos de comentários.)

Muitas vezes, essa queda na receita pode forçar algumas escolhas difíceis para os líderes do condado – e só vai piorar nos próximos anos.

Alguns edifícios também são preenchidos com “espaço de sombra” que é funcionalmente alugado, mas quase vazio na realidade. Porque a maioria dos arrendamentos de escritórios foram assinados bem antes de 2020, observadores imobiliários disseram que a mudança para o trabalho remoto provavelmente só começará a aparecer lentamente nos próximos anos.

O escritório de Touhill começou a relaxar os regulamentos de zoneamento sobre os tipos de negócios que podem se mudar para escritórios vazios como forma de aumentar a demanda por prédios vazios ou a caminho de ficarem vazios. Eles agora procuram simplificar o processo e os regulamentos para atualizar propriedades existentes, demolindo-as para redesenvolvimento ou convertendo-as em prédios de apartamentos – uma ideia muito comentada lançada por autoridades em DC e em muitas outras grandes cidades do país – ou renovando-as. como algo completamente novo.

Autoridades de DC estão oferecendo uma redução de impostos para transformar escritórios no centro da cidade em moradias

Em Crystal City, a presença crescente da Amazon também aponta para outra dinâmica que pode prejudicar ainda mais o mercado de varejo. À medida que novos edifícios ficam online, as empresas abandonam os edifícios mais antigos por essas comodidades.

A gigante da tecnologia, que recentemente abriu duas torres de escritórios em Pentagon City, planeja encerrar quase todos os seus aluguéis de espaço que alugou a alguns quarteirões de distância em Crystal City, disseram executivos.

Isso colocará cerca de 1 milhão de pés quadrados de imóveis comerciais de volta no mercado – mesmo quando a empresa abrir outros 2,1 milhões de pés quadrados. (A JBG Smith, proprietária do espaço alugado, disse estar confiante de que pode ocupar esse espaço.)

Loh disse que uma dinâmica semelhante provavelmente está ocorrendo ao longo da Silver Line em distritos comerciais como Tysons e Reston, que têm o valor mais alto para qualquer distrito comercial fora do distrito. Com o novo estoque adicionado ao longo do Metrorail, os inquilinos comerciais podem mudar de prédios mais antigos para os mais novos que continuam a construção e a desocupação.

Isso pode significar que quaisquer edifícios que não tentem atualizar ou adicionar amenidades serão deixados para trás, disse Hartnett. Na verdade, como Bisnow relatouo gerente da propriedade em 1776 Wilson está reformando a academia e o terraço da cobertura do prédio e transformando uma suíte do primeiro andar em uma sala de jogos.

“O desafio agora – ou a oportunidade – é que há vencedores e perdedores nesses submercados”, disse. Edifícios que modernizam suas instalações “capturarão uma parcela desproporcional da atividade de aluguel do que um edifício que fica ocioso”.

O que isso significa para os cofres de Arlington, no entanto, é uma questão em aberto.