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O aluguel está finalmente esfriando. Veja o quanto os preços mudaram em sua área.

Há uma boa notícia para os inquilinos: seu aluguel é muito alto finalmente não explode mais.

Solicitação mensal os preços subiram 15% entre 2020 e 2022, marcando o aumento mais rápido dos aluguéis em quase um século. Mas agora os custos estão diminuindo.

Mudança no aluguel médio,
junho de 2022 a junho de 2023

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As estimativas de preço são para aluguéis multifamiliares em condados com pelo menos 1.000 unidades.

O crescimento dos aluguéis em todo o país voltou aos padrões pré-pandêmicos – crescendo cerca de 1% a 3% ao ano, de acordo com a imobiliária CoStar Group. Em alguns pontos quentes recentes, incluindo Austin e Atlanta, os preços estão realmente caindo.

“O mercado de aluguel está finalmente respirando”, disse Igor Popov, economista-chefe da Apartment List. “Este verão parece muito diferente dos dois últimos verões: estamos entrando em um período mais estável e, em algumas partes do país, os locatários estão de volta ao banco do motorista”.

No geral, os aluguéis anuais solicitados aumentaram 1,1% em 30 de junho, abaixo dos 2,8% em março, mostram os dados da CoStar.

O maior motivo dessa desaceleração: mais moradias. Quase 1 milhão de novas casas – um recorde histórico – estão sendo construídas em todo o país, mostram os dados do censo. Desses, 520.000 devem chegar ao mercado este ano, com outros 460.000 em 2024, de acordo com a CoStar.

Ao mesmo tempo, o apetite por aluguéis está diminuindo à medida que os americanos se acomodam aos padrões de vida e gastos pós-pandemia. A demanda por apartamentos caiu em 2022, caindo para o nível mais fraco desde 2009, de acordo com a RealPage Market Analysis. Embora a atividade de aluguel tenha se recuperado um pouco desde então, ela ainda é significativamente menor do que era. Menos pessoas com colegas de quarto estão se ramificando por conta própria. Os jovens ficam na casa dos pais. E os aposentados que podem ter reduzido o tamanho da casa própria para o aluguel estão esperando a recuperação do mercado imobiliário antes de se mudarem.

O resultado é um descompasso crescente entre os apartamentos disponíveis e os inquilinos em potencial, o que pressiona o crescimento dos preços.

Esse é especialmente o caso no Cinturão do Sol, onde os desenvolvedores correram para lucrar com a crescente demanda por aluguéis. Um influxo de novos residentes no início da pandemia – principalmente trabalhadores de colarinho branco deixando centros urbanos como Nova York e São Francisco em busca de um clima mais quente e moradias mais baratas – levou a um súbito boom de aluguéis em muitas cidades do sul. Aluguéis anuais em Phoenix, Dallas e Miami subiram 16% entre 2021 e 2022, mostram os dados da CoStar.

Mas agora os aumentos dos aluguéis estagnaram – e devem cair ainda mais – à medida que novas opções inundam o mercado. Em muitas áreas da região do Cinturão do Sol, como Las Vegas, Austin e Nashville, os preços caíram de 1% a 3% no ano passado, de acordo com a CoStar.

“Vimos um aumento de apartamentos no Cinturão do Sol, e isso se deve à grande recuperação que esses estados tiveram no início da pandemia”, disse Jay Lybik, diretor nacional de análises multifamiliares da CoStar. “Os desenvolvedores aceleraram seus planos para adicionar unidades nessas áreas, e é isso que está chegando online agora.”

A maioria desses novos aluguéis – 70 por cento deles, disse ele – está em propriedades de luxo, com comodidades como piscinas na cobertura, espaços de coworking e spas, destinados a atender a transplantes recentes com grandes orçamentos.

Mas com o arrefecimento da demanda, esses apartamentos de luxo também estão vendo as maiores quedas de preço. Os aluguéis de apartamentos de alto padrão caíram 0,2% no ano passado, enquanto os preços de propriedades de médio e baixo padrão subiram 3% no mesmo período.

“Finalmente estamos construindo a oferta em resposta ao boom da demanda pandêmica”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin. “Esse estoque finalmente chegou – e para locatários de renda mais alta, isso significa que há um novo bufê de opções.”

No entanto, os aluguéis estão consideravelmente mais altos do que em 2019 e é improvável que voltem aos níveis pré-pandêmicos, mesmo nos mercados mais voláteis, segundo especialistas.

Na área de Atlanta, por exemplo, os aluguéis aumentaram 23% entre 2019 e 2022. E embora os custos mensais tenham começado a cair recentemente – em 2%, até agora este ano, para uma média de $ 1.648 – os locatários estão pagando cerca de $ 330 a mais cada mês do que. eram antes da pandemia.

A demanda total na área de Atlanta está diminuindo constantemente: Mais pessoas mudaram de apartamentos do que para eles no primeiro semestre de 2023, de acordo com o corretor Oleg Konstantinovsky. Enquanto isso, o mercado adicionou 7.000 novas unidades de apartamentos até agora este ano, disse ele, com outras 50.000 em construção.

Muitos prédios novos, disse ele, oferecem regalias, como um ou dois meses de aluguel grátis. Isso pressiona os complexos de apartamentos existentes para manter os aluguéis estáveis ​​- e amortece o crescimento geral dos preços.

“Os incentivos definitivamente estão voltando. As pessoas obtêm algumas economias de custos ”, disse ele. Mas, acrescentou, “embora Atlanta certamente não seja tão acessível quanto costumava ser”.

Sobre esta história

Análise com base nas rendas médias mensais das prestadas pelo Grupo CoStar. Os dados incluem aluguéis recém-publicados, não renovações de aluguel, para 1.660 municípios em junho de cada ano, de 2019 a 2023.

Os municípios com menos de 1.000 multiunidades, de acordo com dados do Census Bureau, foram excluídos. Condado de Bureau, Illinois; Evangeline Parish, La., e Morgan County, Colorado, foram excluídos porque eram exceções notáveis ​​com mudanças no aluguel anual superiores a 100 por cento.

Os dados de novas unidades múltiplas em construção são do Census Bureau.

A região do Cinturão do Sol inclui Alabama, Arizona, Arkansas, Geórgia, Louisiana, Mississippi, Nevada, Novo México, Carolina do Norte, Oklahoma, Carolina do Sul, Tennessee e Texas.

Kevin Schaul contribuiu para este relatório.

Edição por Kate Rabinowitz, Jen Liberto e Karly Domb Sadof.